Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника образец уведомления

Содержание

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Что говорит законодательство?

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника образец уведомления

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец


Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника образец уведомления

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника образец уведомления

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста. Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

Источник: http://sudpristav.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/doli-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Исторический аспект проблемы


Долевая собственность на жилые помещения, как массовое явление, имеет корни в общем дефиците жилья, характерном для СССР.

Так, жилые дома в частном секторе делились, завещались, дарились на протяжении десятилетий. Доходило до микроскопических долей, собственниками которых становились правнуки и праправнуки первоначальных владельцев. Нотариусы не отягощались определением наследования в реальном выражении, ограничиваясь идеальными долями для каждого из наследников. Так, у дома общей площадью 60 м 2 могло появиться до 10 собственников, обладающих 5 или 6 долями, и все они отчаянно друг друга ненавидели, ссорились и судились.

Примерно такая же ситуация складывалась и в кооперативном жилом фонде, правда, в нем сособственники делили не квартиру, а паевые накопления. С началом приватизации квартир после развала СССР эта же проблема перекочевала и на бывший государственный жилой фонд.

В свое время именно споры по долевой собственности сподвигли законодателя ввести требование о преференциальном праве сособственников на приобретение доли в случае ее отчуждения одним из сособственников. И это было очень правильно, потому что невозможно было допустить деления жилой площади со скоростью деления клеток.

Для случаев, когда сособственники отказывались от своего преференциального права покупки, была разработана система необходимости получения согласия сособственников на отчуждение доли третьему лицу. И эта система также была оправдана именно недопущением бесконтрольного деления долей.

Право общей и долевой собственности

Комментарии к ГК РФ трактуют общую и долевую собственность следующим образом:

Арифметически выраженная доля получила в юриспруденции наименование идеальной. Понятие идеальных долей перешло в современное законодательство из Римского права.

Идеальные доли не определяют реальные границы собственности, ее метраж, расположение комнаты, способы доступа и пользования санузлом. Решением судебной инстанции, если для этого имеются установленные специальной экспертизой технические возможности, идеальные доли могут быть выделены в натуре, с установлением, какой конкретно частью владеет тот или иной сособственник. Но в условиях ограниченного метража квартир это чаще всего невозможно.

Есть также возможность определения порядка пользования квартирой, при которой суд без выделения доли в натуре определяет, кто и какой частью помещения будет пользоваться единолично, а какие части собственности останутся в общем пользовании. Но и такие решения не идеальны, и при их вынесении всегда имеется отклонение от долей, так как учитывается множество факторов, от половой принадлежности сособственников до наличия у них иждивенцев.

Видео — Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Отчуждение долевой собственности

Продажа доли в совместной собственности регламентируется Главой 16 ГК РФ, а именно статьями 244 – 259 данного Кодекса.

Порядок определения и выделения долей

Вопросы определения долей регламентируются частью 2 статьи 245 ГК РФ:

В случае, когда определение долей в добровольном порядке недостижимо из-за разногласий сособственников, то желающий выделения доли имеет право обращения в судебную инстанцию с соответствующим иском.

Видео — Доля собственности в квартире, что можно с ней сделать

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника образец уведомления

Обращение в суд

Выделение доли и раздел совместной собственности регламентируется ст. 252 ГК РФ.

Для обращения в судебную инстанцию в первую очередь потребуется экспертное заключение о возможности выделения доли в натуре. Обычно заключение по этому вопросу выдается специалистами бюро технической инвентаризации – БТИ. Можно обратиться и к независимому эксперту, проводящему подобные виды экспертиз. Если эксперт придет к выводу, что выделение возможно, то можно бесстрашно предъявлять иск в суд.

Ответчиками по иску будут выступать все сособственники, даже отсутствующие. По результатам рассмотрения дела судом будет вынесено решение о выделении доли и разделе совместного имущества.

Решение суда подлежит последующей регистрации в БТИ. После внесения сведений в государственную кадастровую ведомость можно приступать к процедуре отчуждения доли в квартире.

Продажа

Вопросы, связанные с отчуждением доли в совместной собственности, регламентируются статьей 250 ГК РФ.

Часть 1 данной статьи определяет преференциальное право сособственников на приобретение доли в общей собственности. Для желающего продать свою долю особенно важен указанный момент о преференциальности в случае покупки по цене, устанавливаемой продавцом. То есть, в основе согласия, как такового, лежит согласие сособственника купить долю именно за ту сумму, которую просит продавец.

Важно! Требования по извещению сособственников следует выполнять очень скрупулезно. Часть третья статьи 250 предусматривает, что неисполнение требований закона влечет за собой признание недействительным договора купли-продажи жилого помещения.

Отчуждение квартиры в обход преференциального права сособственников

Разумеется, в любом законе есть примеры и способы ими воспользоваться. Сособственников в вопросе продажи доли в квартире можно и обойти. Способы обхода известны и часто применяются на практике.

В любом случае, для того, чтобы избежать впоследствии конфликтов с недовольными сособственниками, желательно все же соблюсти законность. В этом случае продавец доли в совместной собственности может быть уверен, что никакой суд не отменит договор купли-продажи и не приведет стороны в первоначальное состояние.

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите вопрос в форме ниже:

Понравилась статья?
Сохраните, чтобы не потерять!

Источник: http://law-world.ru/yuridicheskaya-praktika/sdelki-s-nedvizhimostyu/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html


Юридический ликбез: можно ли продать свою долю в квартире без согласия второго собственника и как это сделать?

Особенности распоряжения своей частью жилья

Общая собственность бывает как долевой, так и совместной. Две формы владения отличаются друг от друга по обязанностям и правам хозяев, а также регулируются разными статьями Гражданского кодекса Российской Федерации.

При долевой собственности

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника образец уведомления

Статья 244 ГК РФ сообщает, что имущество может находиться в собственности двух и более лиц, при этом долевым такое владение будет называться только при определении частей (долей) каждого хозяина недвижимости отдельным соглашением.

По подобной форме, каждый хозяин получает право собственности, оформленное в Росреестре, на свою часть квартиры. В основные документы по недвижимости (например, заключенный ДКП) вписывается каждый дольщик. Таким имуществом каждый владелец, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, имеет право распоряжаться сам, но с учетом согласия всех держателей долей.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Если квартира находится в общей собственности без определения долей, речь идет о совместной форме владения. Она чаще всего возникает при покупке недвижимости людьми, находящимися в браке.

Согласно Семейному кодексу РФ, совместной собственностью супругов становятся все вещи, приобретенные во время официального брака. При этом, лишь один супруг оформляет на себя недвижимость, от второго требуется разрешение, дополнительных юридических маневров проводит не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и кто им обладает?

При продаже долей в праве общей собственности у других участников возникает преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 ГК РФ. Под таким правом подразумевается возможность первоочередной покупки доли по предлагаемой третьим лицам цене и по стандартным условиям.

Перед началом процедуры продажи собственник должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю, указать в документе цену и другие условия планируемой сделки. Если ни один держатель доли не изъявит желание приобрести ее в течение одного календарного месяца, доля может быть реализована на рынке.

Все держатели долей имеют возможность написать письменный отказ от использования преимущественного права покупки в любое удобное время, тогда собственник получит право продать квартиру раньше, чем через 30 дней.

Нарушение имущественных прав грозит продавцу аннулированием сделки – любой участник совместного права собственности сможет в течение 90 дней оспорить в суде договор купли-продажи и потребовать перевести права и обязанности покупателя на него.

Возможна ли сделка без разрешения сособственников?

По закону, держателю доли не нужно разрешение от других участников, важно лишь иметь доказательство того, что собственник доли получил извещение о намерениях продажи части квартиры и не пожелал воспользоваться своим преимущественным правом. Исключение из этого правила только одно – когда долю планируется продать на открытых торгах и, как правило, процесс связан с желанием кредитора реализовать залоговое имущество в связи с неуплатой долгов по заключенному договору.

Однако доля может быть реализована и другими способами.

Способы заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица

  1. Дарственная. Если оформить передачу своей доли по схеме дарения, не потребуется извещение или согласие остальных собственников.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника образец уведомления

Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних

Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.

Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою собственность. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.

Можно ли через суд заставить владельца меньшей части согласиться на ее продажу?

Некоторые собственники не могут договориться о продаже доли как между собой, так и третьему лицу.

Предположим, владелец одной части квартиры не выходит на контакт со вторым, хозяин не знает где он живет – возникает проблема с уведомлением. Случаются и ситуации с искусственным затягиванием процесса, когда второй собственник сам препятствует передачи ему уведомления, таким образом блокируя выкуп доли. Как же его заставить? Есть возможность обратиться в суд с иском о принудительном выкупе доли.

Такой же вариант подойдет дольщикам, которые в силу разных обстоятельств не могут жить на одной жилплощади, но и реализовывать свои доли не желают, суд постановит, чтобы владелец большей доли выкупил оставшуюся часть квартиры.

В судебной практике не все оказывается так гладко – у владельца большей доли может не быть денег для проведения сделки, он волен изъявить желание самому съехать с квартиры. Однако свои права участники долей защищают преимущественно через закон.


Владелец жилья, имеющий в ней долю вместе с другими гражданами, имеет право продавать недвижимость третьим лицам только после отказа других дольщиков приобрести ее. Для реализации их законного права, хозяин должен в письменной форме отправить им уведомление и подождать ответа на протяжении 30 дней.

После одного календарного месяца преимущественное право упраздняется. В остальном продажа доли в квартире происходит по стандартным правилам с оформлением договора купли-продажи.

Смотрите видео о продаже доли в квартире без согласия других собственников

Источник: http://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/esli-sobstvennik-protiv.html

Можно ли продать 1/3 долю в доме без согласия второго собственника

Содержание статьи

  • Можно ли продать 1/3 долю в доме без согласия второго собственника
  • Как продать свою долю наследства
  • Как выделить долю в доме

Обязательно ли получать согласие второго собственника?

Да, обязательно. Только необязательно именно согласие, можно и отказ. Важно то, что все сделки с долями проходят только нотариально. Это недешево, но в интересах каждой стороны. Для того чтобы начать действия по поиску покупателя, необходимо установить стоимость своей доли, ниже которой вы не можете продать ни в коем случае. Почему это важно?

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника образец уведомления

Дело в том, что преимущественное право покупки доли имеют другие участники долевой собственности. Это условие регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Суть в том, что вы обязаны уведомить другие стороны о намерении продать свою долю, указать объект и стоимость.

Обратите внимание, это важно: вы не сможете продать свою долю ни по какой другой стоимости, отличной от той, которую вы определили в письменном уведомлении для сособственников. Так что продумайте этот момент заранее.

В этом случае главное поступить правильно:

1. Продавец должен быть уверен, что другие собственники не купят долю по заявленной стоимости.

2. Продавец обязан предупредить покупателя о том, что придется подождать до момента сделки, чтобы выдержать сроки, данные сособственникам для принятия решения о покупке продаваемой доли.

Итак, покупатель найден.

Продавец должен пойти к нотариусу и поручить ему направить уведомление другим собственникам долей. С собой необходимо взять копии и оригиналы свидетельства о госрегистрации права собственности на продаваемую долю и полные данные других участников: фамилия, имя, отчество, адрес регистрации. Это для нотариуса, он же должен знать, куда отправлять уведомления.

Если продавец не знает этих данных, он может запросить их в Росреестре, то есть получить выписку из ЕГРН. В настоящее время это можно сделать на специализированных сайтах.

Нотариус готовит и отправляет уведомления. Через 30 дней необходимо снова подойти к нотариусу и узнать даты получения уведомлений остальными собственниками долей. Согласно ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют возможность в течение 30 дней с момента получения уведомления дать свое согласие или отказ и обязательство, если это согласие на покупку, приобрести указанный в уведомлении объект. Другими словами, эти 30 дней даны и на то, чтобы продавец получил деньги за свою долю.

Но этот срок в 30 дней начинает отчитываться с даты получения уведомлений другими сторонами. Если, например, соседка понимает, о чем речь, и, получив извещение, специально не идет на почту и не получает уведомление, то надо сидеть и ждать, пока получит.

Если от сособственников получено согласие, то все стороны должны обратиться к нотариусу, принести паспорта, документы на право собственности на доли, рассказать условия сделки и ждать, когда нотариус назначит дату сделки. За это время нотариус запрашивает из Росреестра выписки, подтверждающие отсутствие обременений, арестов и т.д. и готовит договор купли-продажи.

В назначенный день покупатель обязан рассчитаться с продавцом перед или в момент подписания договора купли-продажи. Затем, когда обе стороны подпишут договор, он подлежит регистрации в органах юстиции. Обе стороны едут в юстицию с подготовленным нотариусом пакетом документов и сдают договор на регистрацию перехода права собственности. Сделать это можно также и в МФЦ. Предварительно необходимо оплатить госпошлину.

Регистрацию договора купли-продажи можно поручить и нотариусу. Это платная услуга, но ехать никуда не надо, нотариус отправит документы в юстицию электронно.

После регистрации договора нужно получить выписки. Покупатель получает выписку о том, что он новый собственник, а продавец – что он больше не является владельцем проданной доли.

Возможные проблемы и решения

— Если другие собственники намеренно не получают уведомление, можно отправить им телеграмму с указанием всех данных, предложением купить и стоимостью доли. Через 30 дней смело можете заключать договор купли-продажи с любым покупателем, приложив к договору подтверждение об отправке и получении телеграммы.

— Если покупатель найден, вы не хотите продавать долю сособственникам или просто уже нет времени, подарите. Вы можете подарить свою долю родственнику или постороннему, тогда согласие других собственников не нужно. Но! Тот, кому вы подарили, должен уплатить налог с дарения. Что касается расчетов, то подтверждением передачи денег будет являться оформленный договор займа и расписка. Конечно, такая сделка фактически скрывает реальные мотивы, но, как вариант, рассмотреть можно при учете некоторых нюансов.

Вывод: продать 1/3 долю в доме без согласия второго собственника можно, если вместо согласия будет отказ. Сделка удостоверяется нотариально. Важно соблюсти все правила и условия согласно Гражданского кодекса РФ, поможет в этом грамотный юрист или нотариус.

Источник: http://www.kakprosto.ru/kak-960345-mozhno-li-prodat-13-dolyu-v-dome-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.