Как продать квартиру в ипотеке сбербанка пошаговая инструкция из которой узнаете можно ли купить жилье с обременением если оно оформлено в качестве залога

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и как это сделать — пошаговая инструкция

Можно ли распоряжаться ипотечным жильем?

Даже несмотря на обременение, которое накладывается на квартиру, Сбербанк может позволить заемщику продать квартиру. Количество подобных сделок постоянно растет в связи с растущей мобильностью населения, поэтому процесс продажи ипотечной квартиры у банковского руководства давно отлажен и не вызывает вопросов.

Банковские организации прекрасно понимают, что за 20-30 лет ипотеки в жизни граждан может многое измениться, от развода и связанного с ним дележа имущества до появления нового ребенка, из-за которого прежней жилплощади для комфортного проживания уже недостаточно.

Тогда Сбербанк не только разрешит продать недвижимость, но и предложит свои услуги: постарается найти заемщику покупателей, предложит удобные и максимально безопасные способы расчета с покупателями и так далее. Таким образом, мнение банка очень сильно зависит от причин продажи.

Нужно ли получать согласие банка для совершения сделки?

Да, нужно. Процедура выдачи, отчуждения и взыскания ипотечной недвижимости, а также полномочия лиц полностью регламентированы Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, в п.1 статьи 37 настоящего Закона указано, что продажа, дарение и прочие операции с отчуждением имущества возможны, но только с согласия банка.

Статья 37 ФЗ 102. Отчуждение заложенного имущества

Соответственно, попытка продать недвижимость без предварительного согласования с банком — противоправное действие и нарушение действующего законодательства РФ. Чтобы получить разрешение банка, необходимо прежде всего явиться в отделение, уведомить о готовящейся сделке и получить от банковских сотрудников консультацию.

После этого заемщику потребуется подать заявление о просьбе получить согласие. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие наличие уважительных причин для продажи.

Например, если заемщик, в связи с появлением в семье ребенка, хочет продать имеющееся жилье и купить новое и более вместительное, банку нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка из ЗАГСа или свидетельство об усыновлении (удочерении) ребенка. Тогда банк с очень высокой вероятностью даст согласие на продажу.

Причины реализации недвижимости

Уважительными основаниями банк считает:

Уважительных причин может быть больше: банковское руководство подходит к каждому случаю в индивидуальном порядке, поэтому даже если заемщик не нашел в списке подходящий ему пункт, все равно есть смысл обратиться в отделение Сбербанка. Просто шанс на выдачу согласия значительно выше у тех, кто обратился в Сбербанк по вышеперечисленным причинам.

Какие могут встретиться сложности?

Помимо того, что заявителю потребуется предоставить максимум возможных документов, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи, Сбербанк выставит клиенту еще одно условие — весь долг должен быть погашен до того, как недвижимость будет снята с обременения.

До тех пор, пока задолженность есть, обременение в виде залога не будет снято — а это создаст проблемы и покупателю, и продавцу, и самой банковской организации. Поэтому заемщику необходимо еще перед подачей заявления определить, хватит ли вырученных от продажи средств на погашение задолженности.

Если их не хватает, придется искать дополнительные источники денежных средств: потребительский кредит, ломбардное кредитование или продажа имеющейся собственности кроме жилья, оформленного в качестве залога.

Более того, Сбербанк часто выставляет требование предоставить ему в обязательном порядке предварительный договор купли-продажи квартиры, заверенный у нотариуса — порой без такого договора Сбербанк даже не выдает согласие на отчуждение недвижимости, если у него есть серьезные подозрения касательно благонадежности заемщика.

В большинстве же случаев договор нужно предоставить уже после получения согласия: предварительный договор показывает банку серьезность намерений заемщика, а также повышает его уверенность в окончательном и успешном заключении сделки.

Во всем остальном преград нет, потому что банковским организациям, особенно крупным, в первую очередь важно вернуть потраченные на ипотеку средства. Если сотрудники Сбербанка видят, что продажа жилья необходима и это единственный удовлетворительный способ для возврата банку денежных средств, процедура отчуждения недвижимости пройдет без каких-либо проблем.

Как купить жилье с обременением?

Совершить куплю-продажу можно как самостоятельно, так и с участием банка. В первом случае заемщик получает наибольшую свободу действий, что в некоторых ситуациях бывает просто необходимо; во втором случае заемщику значительно проще провести процедуру, потому как заниматься поиском покупателя и переоформением документов будет банк.

Без участия заимодателя

  1. Сотрудников Сбербанка необходимо уведомить о предстоящем досрочном погашении задолженности, а также о необходимости продать квартиру. В течение небольшого времени — 1-3 суток — руководство Сбербанка принимает решение, выдавать ли согласие на продажу заемщику.
  2. Если согласие не было выдано, заемщику понадобится найти такого покупателя, который согласился бы внести собственные средства на погашение задолженности заемщика — разумеется, под расписку. После погашения задолженности обременение снимается, и собственность можно переоформить на покупателя.
  3. Если согласие было выдано банком, нужно просто найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру.
  4. С покупателем заключается предварительный договор купли-продажи или составляется договор задатка; копию договора нужно отнести в отделение Сбербанка.
  5. После погашения задолженности и покупатель, и продавец должны явиться в Росреестр для снятия обременения (на основании справки, выданной банком).
  6. Подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре, подписывается акт о приеме-передаче. Право собственности переходит к покупателю, процедура завершена.

С участием заимодателя

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка пошаговая инструкция из которой узнаете можно ли купить жилье с обременением если оно оформлено в качестве залога

  1. Банк ищет подходящего покупателя. Между ним и заемщиком подписывается предварительный договор купли продажи.
  2. Денежные средства, полученные после подписания договора, идут банку на погашение задолженности заемщика. Оставшиеся средства, если они есть, кладутся в банковскую ячейку.
  3. После полного погашения задолженности, между покупателем и заемщиком составляется и сразу же подписывается основной договор купли-продажи.

В нем должно быть прописано, что денежные средства были переданы еще до его подписания; также должно быть указано, какие именно суммы в рублевом выражении были переданы и каким образом.

  • Заемщик получает в банке справку о погашении кредита, после чего он и покупатель снимают в Росреестре обременение.
  • Производится полный расчет и переоформление прав на собственность. Деньги в банковской ячейке передаются продавцу (бывшему заемщику).
  • Нюансы продажи недвижимости, находящейся в залоге

    В целом, основные проблемы возникают на стадии получения согласия и поиска покупателя.

    Однако, если покупатель найден и бюрократические процедуры уже начаты, все равно есть некоторые нюансы, на которые нужно обращать особенное внимание:

    Главное, что нужно понимать заемщику — с приобретением ипотечной недвижимости жизнь не заканчивается. Случаются и разводы, и потеря работы, и прочие форс-мажорные обстоятельства, от которых не застрахован никто. Банковские сотрудники — тоже люди, они испытывают те же самые проблемы, и поэтому они прекрасно понимают заемщиков и идут им навстречу.


    К тому же и банковскую организацию, и заемщиков поддерживает российское законодательство, в частности Федеральный Закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ: благодаря отлаженной юридической системе продажа ипотечной квартиры является законным правом заемщика, если данное действие было предварительно согласовано с банком.

    В результате можно уверенно говорить, что продажа ипотечной квартиры не принесет значительных хлопот ни банку, ни заемщику, ни покупателю, если делать все правильно и опираться на закон.

    Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/kuplya-prodazha-nedvizh/kp-kvartiry/vydannaya-sberbankom.html

    Как продать или купить квартиру в ипотеке у банка

    Покупая жилье в ипотеку, человек настраивается на долгие выплаты. Он осознает, что пока кредит не погашен, на его квартиру наложено обременение. Однако возникают непредвиденные ситуации, когда объект ипотеки необходимо продать. Знание нюансов законодательства позволит это сделать грамотно.

    Как продать ипотечную квартиру

    Ипотечная недвижимость обеспечивает исполнение обязательств по выданному займу. Следовательно, пока он не будет погашен, заемщик может совершать с объектом ипотеки любые действия гражданско-правового характера только с согласия залогодержателя.. На это четко указывает статья 37 ФЗ-102, регулирующего ипотечное кредитование.

    Можно ли продать заложенную квартиру

    Несоблюдение требований законодательства относительно самовольной продажи предмета залога приведет к таким последствиям:

    • сделка будет признана недействительной;
    • каждая из сторон возвратит все полученное или обязана будет возместить его стоимость;
    • приобретатель признается недобросовестным и лишается прав на залоговую недвижимость (ст. 167 ГК РФ);
    • банк прекратит досрочно все отношения по договору ипотеки;
    • недвижимость будет реализована в принудительном порядке.

    В итоге нарушитель может потерять гораздо больше, чем приобретет.

    Законные схемы продажи ипотечных квартир

    Как продать жилье, если ипотека не выплачена? Чтобы не нарушать закон и не создавать себе проблемы, лучше воспользоваться легальными способами:

    Если речь идет об ипотеке с долевым участием, продажа осуществляется только с оформлением договора переуступки права требования, согласно ФЗ-214.

    Как продать квартиру в ипотеке сбербанка пошаговая инструкция из которой узнаете можно ли купить жилье с обременением если оно оформлено в качестве залога

    Главная особенность сделок купли-продажи залоговой недвижимости – прежде чем поменяется хозяин квартиры, ипотека должна быть погашена.

    Стоит ли покупать квартиру, если она в ипотеке?

    Насколько эти схемы выгодны продавцу, зависит от суммы долга, продажной стоимости недвижимости. Кроме того, стоит учесть еще один нюанс. Если квартиру, находящуюся в собственности меньше 3 лет продавать по цене, превышающей первоначальную, необходимо уплатить с этой суммы 13% в бюджет государства. Но один большой плюс перекрывает все – продавец избавляется в итоге от тяжелого бремени ипотеки.

    Бытует мнение, что, покупая залоговую недвижимость, можно существенно сэкономить. Здесь все зависит от того, какие причины привели к ее продаже. Если заемщик успешно справляется с платежами и не торопится с продажей, вряд ли цена будет ниже сложившейся на рынке. Ему важно не просто погасить кредит, но и получить на руки разницу для покупки нового жилья.

    Второй вариант – продавец имеет задолженность и ему нужно срочно реализовать ипотечную квартиру. В этом случае можно рассчитывать на хорошую скидку – процентов на 10-20 дешевле среднерыночной цены. Кроме того, банки заинтересованы в скорейшей продаже и даже могут предложить покупателю выгодные условия по ипотечному кредиту.

    Есть три минуса в покупке ипотечной недвижимости:

    Чтобы избежать этого, рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту, использовать ячейки либо расплачиваться частями: вначале небольшой аванс, остальное – после регистрации.

    Как быстро продать ипотечную квартиру

    Для заемщиков с проблемным кредитом это – актуальный вопрос. Моментального способа не существует. Скорость реализации любой схемы зависит от многих факторов, включая человеческий.

    Процедура купли-продажи объекта ипотеки состоит из нескольких этапов, каждый из которых требует определенного времени:

    • обращение к кредитору – можно рассчитывать, что в течение 10 дней решение будет принято;
    • поиск покупателя – может оказаться самым длительным процессом, поэтому рекомендуется воспользоваться услугами риэлтора;
    • подготовка документов – от 7 до 14 дней. Потребуется подтверждение отсутствия задолженности по ипотечному кредиту, оплата стоимости недвижимости, снятие обременения, документы на квартиру, закладная;
    • регистрация в Росреестре – 5-12 рабочих дней.

    В любом случае, меньше, чем за месяц, все это сделать не удастся. Если все подготовлено заблаговременно, само подписание договора, внесение задатка и передача документов на регистрацию происходит в течение одного дня.

    Вопросы и ответы

    Как продать комнату в ипотеке Сбербанка?

    Если причина продажи покажется сотруднику уважительной, вы получите разрешение на ее продажу. Банк предпочитает досрочное погашение кредита за счет средств покупателя или переоформление его на третье лицо. Все расчеты производятся через ячейки. Образцы необходимых документов можно посмотреть на сайте Сбербанка.

    При продаже нужно учитывать нюансы программы кредитования. Например, для кредита молодым семьям супруг заемщика является созаемщиком. Если причиной продажи квартиры являются проблемы с погашением, банк возложит обязанности по выплате на созаемщика.

    Военная ипотека также имеет ограничения. Стороной договора является Росвоенипотека, согласие которой потребуется для совершения купли-продажи.

    Объект ипотеки, купленный с привлечением материнского капитала, можно продавать с разрешения органов опеки или по достижении детьми 18 лет.

    Сожгли дом, купленный в ипотеку, что делать?

    Ст.ст. 29-30 ФЗ «Об ипотеке» определяют, что залогодатель имеет право пользоваться объектом ипотеки. При этом его обязанностью является содержание имущества в надлежащем состоянии. Ст.32 гласит, что залогодатель обязан обеспечить сохранность залоговой недвижимости. Если существует реальная угроза имуществу, он должен немедленно сообщить об этом залогодержателю.


    Ипотечные дома, как правило, страхуют от различных рисков, в том числе от пожара. Вам необходимо уведомить залогодержателя и обратиться в страховую компанию. Положенное страховое возмещение будет направлено на погашение кредита.

    Купили квартиру в ипотеку, а в ней трещины на потолке и стенах, что делать?

    Прежде всего, поставьте в известность банк. Его юридическая служба поможет разобраться с различными моментами, написать иски и заявления. Необходимо установить виновного. Им может оказаться продавец, который, например, самовольно произвел перепланировку. В этом случае нужно обратиться в суд для расторжения купли-продажи, после чего деньги будут возвращены.

    В любом случае, о выявленных недостатках нужно письменно сообщить продавцу. Лучше постараться достигнуть с ним взаимопонимания об устранении дефектов или отремонтировать за свой счет с последующим возмещением расходов.

    Если согласия нет, и продавец отказывается от предложенных вариантов решения проблемы, придется обращаться в суд. При этом в процессе разбирательства придется вносить платежи по кредиту.

    Может ли банк продать ипотечный кредит другому банку? Нужно ли согласие заемщика?

    Как продать квартиру в ипотеке сбербанка пошаговая инструкция из которой узнаете можно ли купить жилье с обременением если оно оформлено в качестве залога

    Может, если это зафиксировано в кредитном договоре. И согласия заемщика на это не требуется. Такое право закреплено в ст. 382 ГК РФ. Причиной может стать вовсе не ваша задолженность. Возможно, банк избавляется от активов, поскольку не соответствует требования ЦБ РФ, или намечается его реорганизация, или по другим причинам.

    Как правило, такая продажа не влечет за собой изменения условий кредитования.

    Как купить машину при ипотеке?

    Скорей всего ваш кредитор не пойдет на автокредитование, если только вы не являетесь для него ценным клиентом. Поэтому нужно найти банк, готовый выдать ссуду при наличии ипотеки. При обращении нужно подавать правдивую информацию, не скрывая действующие кредитные обязательства. Для подтверждения платежеспособности следует собрать все справки. Если кредитная история не испорчена просрочками или судебными разбирательствами, банк примет положительное решение.

    Источник: http://ipoteka.finance/problemy-vyplaty/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-ipoteke.html

    Можно ли продать квартиру в ипотеке?

    Ипотечное кредитование — реальный шанс для многих россиян осуществить мечту о собственном жилье. Несмотря на большую переплату процентов и тяжелое финансовое бремя, все больше российских граждан выбирают такой путь приобретения жилья. Однако ипотека накладывает не только финансовую зависимость на заемщика, но и арест на приобретенное жилье, не позволяя с ним совершать каких-либо операций. В этой статье мы поговорим о том, можно ли продать квартиру в ипотеку.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке?

    Какова наиболее распространенная причина продаж недвижимости, находящейся в ипотечном залоге? В основном это недостаток денежных средств и отсутствие возможности дальнейшей оплаты по кредитному договору.

    Причиной при этом может быть:

    • утрата работы;
    • экономический кризис;
    • различные жизненные обстоятельства;
    • невнимательное прочтение условий договора и, как следствие, финансовая несостоятельность выплаты ежемесячного платежа.

    Если у заемщика полностью пропадает возможность дальнейшей оплаты недвижимости по ипотеки, то банк может пойти навстречу и позволить снятие ареста на продажу или обмен квартиры. Порой, продажа ипотечной квартиры и приобретение более дешевого жилья – единственная возможность выйти из-под тяжелого финансового бремени.

    Несмотря на то, что при подписании договора сотрудники банка предупреждают об аресте недвижимости, который запрещает производить какие-либо операции с квартирой, иногда они готовы изменить свое решение. Дело в том, что любой банк, прежде всего, заинтересован в возврате своей суммы.

    Квартира в залоге

    Ни одну финансовую организацию не прельщают длительные судебные тяжбы, в процессе которых сумма долга будет заморожена на счетах клиента. Поэтому, если заемщик действительно доказывает свою финансовую несостоятельность, то банк охотно разрешит продать ипотечную квартиру, чтобы вернуть выданный займ.

    В каких случаях это возможно?

    Следует понимать, что процедура продажи ипотечной квартиры – непростая. В ней будут участвовать несколько субъектов:

    1. Владелец квартиры, который является ипотечным Заемщиком.
    2. Покупатель квартиры.
    3. Банк, выдавший ипотечный займ.

    В каких случаях можно продать ипотечную квартиру?

    Ниже мы приводим наиболее распространенные схемы продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку:

    3 способа продать ипотечную квартиру

    Как продать квартиру в ипотеке сбербанка пошаговая инструкция из которой узнаете можно ли купить жилье с обременением если оно оформлено в качестве залога

    Способ №1. Досрочное погашение за счет средств Покупателя

    Досрочное погашение, пожалуй, является самым простым и действенным вариантом продажи ипотечной квартиры, который позволяет сэкономить деньги и время. Но здесь возникает резонный вопрос, где взять деньги, чтобы закрыть долг перед банком?

    Иногда в практике бывают случаи, когда покупатель, зная о нахождении квартиры в банковском залоге, готов пойти навстречу и выдать часть суммы от стоимости квартиры в пользу оплаты долга и вывода ее из-под ареста. Конечно, данная процедура должна быть нотариально заверена и предоставлять покупателю все необходимые гарантии. Это наиболее оптимальный вариант для обеих сторон, так как позволяет быстро осуществить операцию.

    Ипотека и оценка залога

    Для нынешнего владельца квартиры – это возможность сэкономить на оплате процентов, внеся единовременно всю сумму долга. Для покупателя – приобрести то жилье, которое полностью удовлетворяет его запросы.


    Для реализации данного способа важно:

    • нотариально оформить сделку передачи «авансового» платежа со стороны будущего Покупателя;
    • необходимо всю сумму сразу же положить на банковский счет, с которого была получена ипотека;
    • получить свидетельство о снятии обременения с квартиры от банка после закрытия договора.

    Важно понимать процедуру досрочного погашения кредита. В соответствии с российским законодательством, банк не может отказать в досрочном погашении кредита, однако в договоре может быть прописано множество нюансов, которые будут мешать осуществлению задуманного решения.

    Например, если финансовая организация не знает, что владелец планирует продавать квартиру, а не просто решил досрочно погасить долг, то банк может запретить сделку купли-продажи.

    Поэтому, при написании заявления на досрочное погашения, важно указать причину. В данном случае это буде продажа квартиры по причине отсутствия финансовой возможности оплачивать долг. Также можно указать причины изменения материального состояния, чтобы банк оперативно принял положительное решение. Это может быть переезд в другой город или страну, смена работы, увольнение, потеря временной трудоспособности, развод, потеря основного кормильца и т.д.

    Учитывая тот факт, что банки весьма неохотно идут на процедуру досрочного погашения, не желая терять прибыль от оплаты процентов, будьте готовы к тому ,что придется подробно рассказать о причине продажи квартиры.

    Для того чтобы официально оформить договор купли продажи, необходимы основания для обращения в регистрационную палату. В данном случае – это копия договора, справка о закрытии договора, выданная банком и документ, подтверждающий снятие залогового бремени.

    Способ №2. Покупатель покупает квартиру в ипотеку

    В этом случае необходимо сразу узнать у нового Покупателя, какой суммой он располагает, а какую берет у кредитной организации. Если собственных денег у него хватает для того, чтобы вывести квартиру из-под обременительного залога, тогда можно оформить авансовый платеж в пользу погашения основного долга по ипотеке. Разумеется, эти документы заверяются у нотариуса во избежание дальнейших финансовых недоразумений.

    Покупатель покупает квартиру в ипотеку

    Например: квартира продается за 5 млн рублей. При этом сумма оставшегося долга по ипотеке составляет 1 млн рублей. Покупатель располагает такой суммой денег. Он вносит авансовый платеж на ваш банковский счет, а вы пишите заявление на досрочное погашение и закрытие кредита. После закрытия договора и снятия обременения, покупатель передает вам оставшуюся сумму денег путем перечисления на банковский счет.

    Способ №3. Продажа квартиры с привлечением банка

    Эти действия будут аналогичны первому способу, только поиском покупателя в данном случае будет заниматься банк. Для чего это нужно банку?

    Для банка главное вернуть выданные средства, поэтому ему не интересно, если заемщик по объективным причинам перестанет платить по ипотечному договору. Помогая клиенту в поисках покупателя и снятия обременения с квартиры, банк гарантированно вернет себе потраченные средства плюс получит прибыль от оплаченных процентов.

    Для того чтобы реализовать данный способ, необходимо:

    Этот способ удобен тем, что банк здесь выступает не сторонней организацией, которая может отказать в разрешении на продажу квартиры, а становится полноправным участником. Банк самостоятельно, от начала и до конца оформляет сделку. От владельца недвижимости лишь требуется дать согласие на продажу и поставить подпись.

    Продажа долговых обязательств

    Если у клиента объективные причины, указывающие на отсутствие возможности выполнения в дальнейшем своих долговых обязательств по ипотеке, банк может оказать содействие в продаже квартиры.

    Как продать квартиру в ипотеке сбербанка пошаговая инструкция из которой узнаете можно ли купить жилье с обременением если оно оформлено в качестве залога

    В этом случае, заложенное недвижимое имущество выставляется на продажу вместе с долговыми обязательствами. Для клиента это не самый лучший вариант, так как зачастую банки занижают реальную стоимость квартиры с целью скорейшего закрытия договора. Но с другой стороны, порой это единственная возможность избавиться от долговых обязательств, продать квартиру и купить более дешевое жилье в другом районе или регионе страны.

    Продажа долговых обязательств

    За тот период, пока покупатели оформляют все необходимые документы, могут набежать проценты по ипотеки. Эту сумму оплачивает нынешний владелец квартиры. Все долговые обязательства передаются новому покупателю только после совершения сделки купли-продажи.

    Видео. Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

    Понравилась статья?
    Сохраните, чтобы не потерять!

    Источник: http://bank-explorer.ru/kredity/ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

    Как продать квартиру купленную в ипотеку?

    Продать квартиру, которую вы купили по ипотеке, закон разрешает. Причины вашего решения могут быть любыми, кроме мошеннических. В этом случае может грозить уголовное наказание. Чтобы оформить эту достаточно сложную процедуру передачи ипотечной квартиры покупателю, нужно разобраться в системе процедуры. Подробности, о вариантах передачи квартиры в ипотеку от продавца к покупателю, узнаете из этой статьи.

    Как продать ипотечную квартиру

    Особенность ипотеки в том, что жилье остается под залог кредита. Владелец квартиры имеет право прописывать в ней кого захочет. Но дарить квартиру, продавать без ведома залогодержателя не уполномочен. Все свои действия собственник должен согласовывать с банком до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена, а в реестре не будет снята запись о залоге.

    Самая большая сложность – найти покупателя на дом с обременением. Рынок недвижимости предлагает разные варианты, достаточно доступные, а ипотека всегда несет с собой переплату. Если вы найдете покупателя – сразу подпишите с ним предварительный договор с предоплатой (авансом), чтобы ваши труды не оказались напрасными. Хотя и этот документ не гарантирует, что покупатель не передумает, но в отличие от задатка, частичная предоплата останется у вас.

    Важно! Жилье с обременением можно продавать не раньше, чем через 3 года после заключения ипотечного договора.

    Есть три способа продать квартиру:

    • полностью погасив долг;
    • передав ипотеку покупателю в том же банке;
    • провести перекредитование в другом банке.


    Конечно, легче всего погасить долг полностью. Перекредитование могут не одобрить, если у покупателя плохая кредитная история или низкий доход.

    Продажа ипотечной квартиры с полным погашением займа

    Если вы практически внесли все платежи, а покупатель согласен сразу заплатить остаток суммы и вступить в право собственности, то разрешение вам не нужно. Вы вместе с покупателем идёте в банк гасить кредит. Как это сделать, чтобы обе стороны не потеряли доверие друг к другу:

    Это самая простая схема, когда покупатель платит сразу всю сумму, которая полностью погашает остаток займа.

    Как перевести ипотеку на покупателя: перекредитование

    Сложные варианты, в которых нужно разбираться, чтобы все сделать правильно.

    Вы продаете свою ипотеку, долг вместе с квартирой. Как это происходит:

    Кредит переоформляется в том же банке на тех же условиях на покупателя. В этом случае, покупатель проводит независимую оценку, оформляет все документы по требованию банка так же, как если бы брал ипотеку сам.

    Продавец передает свои права и обязанности по займу, а также право собственности на жилье. Банк получает нового заемщика. Залог остается тем же, или оформляется залог другой недвижимости, если срок с момента первого платежа более 5 лет. Продавец получает оговоренную с покупателем сумму и лишается права собственности на квартиру.

    Продавец или покупатель проводят рефинансирование (переоформление ипотеки под меньший, действующий в этом году процент) в том же банке с одновременным перекредитованием. То есть, переоформляется заемщик, и условия по ипотечному договору изменяются. В итоге продавец остается с деньгами, банк с новым заемщиком-покупателем, а сам покупатель в дальнейшем платит ипотеку по более низкой процентной ставке.

    Как продать квартиру в ипотеке сбербанка пошаговая инструкция из которой узнаете можно ли купить жилье с обременением если оно оформлено в качестве залога

    Один нюанс! Рефинансировать покупатель сможет только через 2 месяца платежей по прежней процентной ставке. Поэтому продавец, который уже знает, кому продаст свою ипотечную квартиру, сразу проводит рефинансирование. Пока проводится оценка дома, сбор документов покупателем и другие бумажные дела, два месяца проводятся платежи по новым процентам. Покупатель не участвует в процедуре рефинансирования.

    Перекредитование с последующим рефинансированием в другом банке. Этот вариант может быть использован и наоборот – сначала переход в другой банк, потом переделка ипотеки на нового владельца квартиры.

    Зачем это делается?

    Когда выгодно рефинансировать кредит?

    Если вы покупатель и за годы своей жизни накопили несколько кредитов, а теперь хотите купить ипотечную квартиру, то при рефинансировании вы можете оформить один кредит под меньший процент в одном банке и погашать все одним платежом в месяц.

    Расходы при рефинансировании несет или продавец, или покупатель, в зависимости от того, на кого будет оформлен кредит в другом банке. Но, в общем, банку все равно кто будет платить независимым оценщикам – главное результат.

    Продавцу не выгодно рефинансировать перед продажей – много расходов.

    Покупателю – выгодно, если разница в процентах не меньше 2,5 – 3%. Вам нужно взять платежки, список с датами и суммами будущих платежей и посчитать. Так же, посчитайте расходы на переоформление, страховку, оценку. Соразмерьте расходы с оставшейся суммой платежей. Не выгодно, если осталось 3 – 5 лет до полного погашения займа.

    Внимание! Порядок переоформления ипотечной собственности продавца на покупателя полностью проходит под контролем банка.

    Какие документы нужно собрать

    Один из банков, который не потребует разрешения на рефинансирование от вашего банка – это Сбербанк. Небольшие банки проводят эту процедуру только с разрешения вашего кредитора – банка, в котором вы брали ипотеку.

    Продавец должен собрать:

    Покупателю нужно предоставить:

    Специфичные документы для категории льготников, использующих материнский капитал, господдержку должны быть уточнены в Собесе по месту жительства. Только при личном обращении вам расскажут, на что вы имеете право.

    Как продать квартиру в ипотеке и оформить кредит на другую

    Часто на форумах интересуются, как можно продать одну ипотечную квартиру и купить другую по ипотеке в том же банке. Такая практика очень часто используется. Есть две модели:

    • Купить квартиру дешевле. В этом случае, вы можете и не брать ипотеку, если денег хватит на квартиру меньшего размера.
    • Оформить ипотеку на более дорогую квартиру. За счет высокого первого взноса, процентная ставка будет ниже. Банк, так же, может предложить взять потребительский кредит или ипотеку под залог любой недвижимости.

    В операции будут присутствовать 4 стороны: банк, продавец ипотечной квартиры, ее покупатель, продавец новой квартиры.

    Сначала все оформляется на покупателя.

    Заключается предварительный договор с продавцом новой квартиры.

    Деньги за продажу квартиры переводятся в счет первого взноса за новую ипотеку.

    Документы соберите по списку банка, потому что большинство бумаг уже находится у вашего кредитора. Вторичная ипотека проходит намного проще, если вы вовремя вносили платежи и зарекомендовали себя с лучшей стороны перед вашим кредитором. Если вы еще и постоянный клиент банка, имеете депозитный счет или карту, то вам не откажут.

    Если вы не совсем уверены, что справитесь – проконсультируйтесь в вашем банке. Главное, чтобы вы смогли найти покупателя. Но перед тем, как его искать, уточните в банке, готовы ли они переоформлять ипотеку на другого человека. Помните, что всегда можно обратиться к юристам, написать доверенность и передать дело в руки специалиста.

    Источник: http://ipoteka.finance/problemy-vyplaty/kak-prodat-kvartiru-kuplennuju-v-ipoteku.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.