Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной нюансы и основания недействительности

Содержание

Как правильно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?

Продажа (покупка) различного имущества является одной из самых распространенных ан сегодня сделок. Немало число среди них занимает продажа объектов недвижимости, в том числе, квартир. В сделках с таким имуществом очень много нюансов, без учета которых могут возникнуть проблемы с ее действительностью.

О том, как можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, читайте далее.

Значение недействительности купли-продажи недвижимости

Можно ли признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной? Фото № 1

Заключая сделку по приобретению (отчуждению) жилья, ее стороны надеются на добросовестность контрагента. Однако нередко выясняется, что ее оформление или содержание не соответствует закону.

Когда интересы одной из сторон сделки нарушены, она может заявить о ее недействительности при наличии определенных оснований. Это позволяет сторонам вернуться к их прежнему состоянию. Сделка, не являющаяся действительной, не порождает для заключивших ее лиц каких-либо последствий. Она считается несостоявшейся изначально.

Данный институт призван защитить стороны от разного рода мошенничества в сфере недвижимости, а также недобросовестности контрагентов.

Поскольку продажа такого имущества относится к серьезным дорогостоящим сделкам, то стоит обезопасить себя заранее от неприятностей. Перед их совершением не лишним будет ознакомиться с основаниями, по которым может оспариваться их действительность.

Основания для признания договоров недействительными

Оспаривать действительность сделки можно лишь в определенных случаях. Недовольство заключенной сделкой, ее невыгодность для одной из сторон в их число не входит. Сделка может признаваться таковой только при наличии серьезных оснований. Их список содержится в соответствующем разделе главы Гражданского кодекса РФ о сделках.

Недействительными могут быть следующие сделки:

По иным основаниям оспаривать действительность заключенных сделок нельзя. По указанным основаниям может ставиться под сомнение действительность любого вида сделок.

Перспективы принятия судом решения о недействительности договора

В каких случая сделку могут признать недействительной? Фото № 2

Иски такого рода попадают в суды достаточно часто. Однако далеко не всегда они удовлетворяются. Эта категория дел не относится к простым, а неподготовленному лицу сложно будет учесть все ее нюансы. Поэтому лучше поручать их ведение специалистам или, по крайней мере, получить их консультацию по этому вопросу.

При наличии оснований суды выносят решения в пользу заявителей. Но наличие этих оснований нужно еще доказать. Степень сложности их доказывания будет зависеть и от основания для подачи заявления. Если подтвердить возраст лица, заключившего сделку несложно, то засвидетельствовать имевшее место насилие уже сложнее.

Кроме того, важно составить иск без ошибок, иначе его не примут к рассмотрению. Важно не упустить сроки, предусмотренные, для подачи исков по оспариванию действительности сделок. Но даже при соблюдении всех условий суд может по своей инициативе не применить последствия признания сделок недействительными. Это возможно, если их применение будет противоречить правопорядку, а также нравственности.

Виды недействительных сделок

Действительность сделок может оспариваться в нескольких (точнее двух) формах. Они могут быть ничтожными и оспоримыми. При этом это относится не только к целым сделкам, но и их частям. Недействительность части не влечет за собой автоматически признания таковой всей сделки.

Общим в них является то, что они влекут признание сделок несостоявшимися, что для их сторон подразумевает возврат к первоначальному положению. Однако имеются определенные различия в основаниях их возникновения и в наступаемости последствий. Подробнее рассмотрим их ниже.

Ничтожные сделки

Что такое «ничтожная сделка»? Фото № 3

Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной нюансы и основания недействительности

Ничтожными называются те сделки, которые вступают в явное противоречие с действующими в стране законами. Их особенность в том, что они являются таковыми уже в момент их совершения.

Для признания их ничтожности нет надобности обращаться в суд. Она наступает из-за нарушения законов без какого-либо судебного решения. В суд подается лишь заявление о применении последействий ничтожности сделки. Суд также может применять их и по собственной инициативе.

Разберемся, когда они могут признаваться ничтожными.

Оспоримые сделки

Сделки не являются оспоримыми автоматически. Для этого необходимо заявление заинтересованных в этом лиц в суд. Это могут быть стороны оспариваемой сделки или иными указанными законом лицами.

Если никто не заявит об оспоримости сделки, то она будет считаться действительной. На возможность оспаривания сделки должно быть прямо указано законом.

К числу оснований для оспаривания их действительности относится:

  1. Превышение пределов правоспособности юридическими лицами, совершение сделок, противоречащих целях их деятельности;
  2. Заключение сделок лицами в возрасте с 14 до 18 лет;
  3. Совершение их лицами, имеющими ограничение в дееспособности;
  4. Подписание договоров лицами, не понимающими значение своих действий, неспособных руководить ими;
  5. Совершение сделок под воздействием существенного заблуждения,
  6. Заключение их под воздействием обмана, угрозы, насилия, при стечении тяжелых для стороны сделки обстоятельств.

Сроки обращения в суд

В какие сроки можно обратиться в суд для признания сделки по купле-продаже недействительной? Фото № 4

Для того, чтобы оспорить сделку или применить последствия ее ничтожности нужно обращаться в суд. Рекомендуется делать это как только станет известно о наличии основания для недействительности сделок. Ведь по данной категории дел также устанавливаются сроки давности для предъявления исков.


Желательно при отсутствии уважительности причин пропуска подавать заявления в пределах их действия.

Сроки давности для недействительности сделок

Общий для всех требований срок давности для их предъявления в суд устанавливается равным трем годам. По ничтожным сделкам срок остается таким же. Заявить о применении последствий ее недействительности или признании ничтожности сделки можно в пределах трехгодичного срока. Для участников сделки он начинает течь с момента ее заключения.

Для иных лиц со времени, когда им стало о ней известно, но не более десяти лет с даты ее совершения. Для оспоримых сделок он составляется всего год. В этих случаях сроки начинают исчислять с момента, когда стало известно о нарушениях.

При пропуске указных сроков можно опробовать заявить об их восстановлении, указав на уважительность послуживших этому причин. Стоит иметь в виду, что судом самостоятельно последствия его пропуска не могут применяться. Об этом должна заявить другая сторона спора. При отсутствии такого заявления на сроки никто обращать внимания не будет.

При заключении сделок с квартирами и иной недвижимостью существует множество разных рисков. К их числу относится и оспаривание действительности сделок. Происходит оно при наличии указных законом оснований и имеет весьма неблагоприятные для сторон последствия. Поэтому перед заключением сделок рекомендуется изучить эти основания и проверить подписываемый договор на предмет их наличия.

Консультацию адвоката о признании недействительным договора купли-продажи квартиры вы можете получить, посмотрев видео:

Источник: http://pravozhil.com/oformlenie/dogovor/kak-priznat-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj.html

Признание сделки купли продажи квартиры недействительной

Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной нюансы и основания недействительности

Сделка — это свершившийся юридический факт. Чтобы признать сделку недействительной, нужны весомые обстоятельства. Особенно тщательно нужно готовиться к делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной — в судах понимают ценность недвижимости в Москве и разбирают такие дела тщательно.

Важно знать: сделки могут быть признаны недействительными по разным причинам. Вы можете узнать их все на консультации — наши юристы подробно расскажут, как признать недействительной сделку по покупке или продаже квартиры.

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Важно знать: с юридической точки зрения признание сделки купли продажи квартиры недействительной отличается от расторжения договора купли продажи квартиры, о чем можно узнать по ссылке.

Недействительность сделки означает, что с юридической точки зрения такая сделка как бы и не заключалась. То есть нужно считать, что этой сделки вообще не было, потому что она была заключена незаконно: с использованием угроз, обмана, либо человеком, который не имел право её заключать – подробнее об этом сказано ниже.

О том, из-за чего суд может признать сделку недействительной, сказано в статьях 166-181 Гражданского кодекса:

Есть 2 типа сделок, которые признаются недействительными – оспоримые и ничтожные. Чтобы расторгнуть оспоримую сделку, нужно обращаться в суд. Чтобы расторгнуть ничтожную сделку, обращения в суд не требуется, потому что такие сделки недействительны уже сами по себе, и решения суда не нужно.

Хорошо, а как признать оспоримую сделку недействительной?

Для этого нужно обратиться в суд. Сложностей в таких делах достаточно: правильно написать исковое заявление (статья 131 ГПК РФ), приложить к нему все необходимые документы (статья 132 ГПК РФ) и правильно определить подсудность — это самая маленькая часть проблем.

В иске должны быть указаны:

  • наименование суда, куда он подаётся (по месту нахождения квартиры);
  • имя истца, его место жительства;
  • имя ответчика и его место жительства;
  • описание ситуации — когда был заключён договор и т.д.;
  • причины, по которым суд должен расторгнуть договор. Именно здесь нужно указать одну или несколько причин, описанных выше;
  • перечень прилагаемых документов.

Среди этих документов должна быть квитанция об уплате госпошлины, которая по делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной существенная — 13 200 рублей +0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 части 1 статьи 333.19 НК РФ).

Ну и самая большая сложность в подобных делах – доказать таки в суде, что есть причина признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Например, как доказать, что в момент подписания договора продавец квартиры был пьян? Или как доказать, что одной из сторон сделки угрожали?

Важно знать: это только небольшая часть сложностей, которые возникают на практике. Поэтому нужно участие профессионального юриста или хотя бы его консультация.

Почему нужна помощь юриста

Признание сделки купли продажи квартиры недействительной — это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.

Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры? По общему правилу – да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.

Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.

Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной нюансы и основания недействительности

Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по вопросам признания сделки купли продажи квартиры недействительной;
  • анализ ситуации и судебной перспективы дела;
  • сбор документов для подтверждения верности вашей позиции;
  • написание и подача искового заявления;
  • представительство в суде.

Помните — признание сделки купли продажи квартиры недействительной — достаточно сложное дело, поскольку нужно доказать в суде, что есть причины для этого признания. Причём нужно быть готовым к тому, что оппонент будет опровергать ваши аргументы. Здесь необходима поддержка квалифицированного юриста или хотя бы грамотная юридическая консультация.


Поэтому обратитесь к нам за бесплатной консультацией о том, что необходимо, чтобы признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.

Источник: http://urist-expert24.ru/article/914-priznanie-sdelki-kypli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj/

Реально ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и как это сделать? Полезные рекомендации

Приобретение или продажа квартиры не всегда заканчивается хорошо для участников сделки. Может выясниться, что на квартиру претендует какой-то человек, ранее зарегистрированный в ней, обнаружиться большой долг по коммунальным платежам.

Покупатель может так и не расплатиться за приобретенную недвижимость. Можно ли оспорить сделку и вернуть проданное жилье? Как это сделать? Ответы далее.

Можно ли оспорить договор и вернуть купленное жилье продавцу?

Под расторжением договора понимается полное прекращение его действия и каких-то отношений между его сторонами. Прекратить действие договора можно только по согласию другой стороны или путем судебного разбирательства. Договор расторгается в той же форме, в какой он был создан, т.е. письменно.

Сделка купли-продажи квартиры считается завершенной, когда обе стороны осуществили свои обязательства, т.е. квартира зарегистрирована в ЕГРН, и покупатель получил оттуда выписку. Требуемая сумма выплачена продавцу.

Основания для аннулирования

Условия, на основании которых можно расторгать договор купли-продажи квартиры, указаны в статье 450 ГК РФ. Чаще всего стороны расторгают договор при появлении каких-то непредвиденных обстоятельств, которые были неизвестны при заключении сделки. Последствия признания сделки недействительной рассматриваются в 167 статье ГК РФ. В главе 29 ГК РФ подробно рассматривается возможность расторжения договора и последствия этого действия.

Сделку можно признать недействительной в следующих случаях:

Какие должны соблюдаться условия?

Проще всего аннулировать сделку, если она была совершена еще до государственной регистрации права на собственность. В этом случае стороны должны подать соглашение о расторжении договора в ЕГРН.

Расторгнуть договор можно, если он еще действует. Если стороны выполнили свои обязанности, договор считается исполненным.

Если регистрация уже совершена, а стороны хотят разорвать сделку добровольно, можно произвести акт обратной продажи. Продавец выступит покупателем, а покупатель продавцом.

Иск подается в том случае, если другая сторона отказывается решать дело миром. Другой стороне на ответ дается 30 дней. Если получен отказ или ответ не последовал вовсе, можно подавать документы в суд.

Для такого рода дел существуют свои сроки исковой давности:

Как признать соглашение недействительным?

Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной нюансы и основания недействительности

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Необходимая документация

Базовый комплект:

  • Доказательство попыток досудебного урегулирования.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Документ, что госпошлина была оплачена.
  • Исковое заявление.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

  • Справку, что деньги были переданы продавцу.
  • Подтверждение права собственности.
  • Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
    1. решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
    2. документ о наличии обременений;
    3. видео или другие подтверждения угроз.
    4. Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

    Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

      Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:

    1. выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
    2. отсутствие расписок, что средства были получены.


  • Иные доказательства противозаконности сделки.
  • Сбор доказательств

    Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной нюансы и основания недействительности

    • В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
    • Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
    • При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
    • Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

    Составление иска

    В иске указывается:

    1. Сведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
    2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
    3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
    4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
    5. Требования, которые выдвигает истец.
    6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от покупателя
    • Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от покупателя
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от продавца

    Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

    Сроки рассмотрения дела и вынесения решения

    Сроки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Все это зависит от сложности дела. Насколько быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания, зависит от конкретной ситуации. Суд может принять 3 решения:

    1. Расторгнуть сделку. Решение суда потом приносится в ЕГРН, чтобы документально подтвердить недействительность сделки.
    2. Признать сделку действительной и обязать стороны выполнить требования договора. Например, обязать покупателя выплатить требуемую сумму плюс неустойку.
    3. Отклонить требования истца.

    Пошлина и другие расходы

    Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.

    Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 + 0,5% от суммы иска.

    Что делать, если всё пошло не по плану?

    Если суд выносит решение не в вашу пользу, можно обратиться в вышестоящее учреждение с апелляцией. Срок подачи апелляции – 10 дней со дня получения решения суда. Апелляция подается в тот суд, где рассматривалось дело. Оттуда ее потом отправляют в вышестоящий суд.

    Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной нюансы и основания недействительности

    Апелляция дает возможность приобщить к делу новые доказательства, если они были найдены. Однако следует доказать, что эти сведения нельзя было предъявить при рассмотрении дела в суде 1-й инстанции.

    Вероятные трудности

    Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.

    Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.

    Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.

    Смотрите видео о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной:

    Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/osparivanie-sdelki.html

    Каковы основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

    В каких случаях допустимо признание сделки по договору недействительной? Существует ряд оснований, отраженных в параграфе № 2 ГК РФ, согласно которым сделка может быть признана недействительной:

    Совершена под влиянием угрозы


    По иску потерпевшего сделка, совершенная под влиянием угрозы, шантажа, насилия и обмана (ст. 179 ГК РФ), а также при стечении тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) может быть оспорена и признается недействительной.

    Можно ли оспорить?

    После смерти продавца

    Чтобы оспорить этот договор, покупателю нужно обратиться в отделение Росреестра для того, чтобы перерегистрировать право собственности на себя. В случае отказа (регистратор отказывается принимать документы) следует обратиться в районный суд с заявлением. Далее, после рассмотрения всех обстоятельств, выносится вердикт, по которому право собственности суд обязывает перерегистрировать на покупателя.

    После регистрации

    После того как договор прошел государственную регистрацию, его также можно оспорить. В некоторых случаях происходит заключение «обратного» договора (когда обеим сторонам удалось мирно договориться об отмене сделки). Но чаще всего все-таки оспаривать договор приходится через суд.

    Достаточно часто в судебной практике встречается такая ситуация: гражданин, имеющий право на проживание (право пользования) в квартире (не собственник) надолго уезжает в командировку или попадает в тюрьму.

    За время отсутствия гражданина собственники недвижимость благополучно продают, а через некий промежуток времени совершенно неожиданно для покупателя в квартире появляется посторонний человек. Конечно, новый владелец будет такую сделку (с обременением) оспаривать.

    А что с нотариальным соглашением?

    Договор купли-продажу, заключенный у нотариуса, оспорить возможно в следующих случаях:

    • В случае существенного нарушения его одной из сторон, из-за чего другой стороне наносится серьезный ущерб.
    • В случае недобросовестных (умышленных) действий участников сделки. Например, одна сторона умолчала о том, что квартира была приобретена в браке.

    Кто может оспорить ДКП?

    Можно ли оспорить сделку по договору? Да, оспорить сделку имеет право каждая из сторон (продавец или покупатель), а также третьи лица, которые тем или иным образом были в договоре представлены или же те, чьи интересы непосредственно затрагиваются.

    Например, это могут быть бывшие супруги, родственники, которых незаконно выписали из квартиры, опекуны и т.д.

    Пошаговая инструкция

    Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной нюансы и основания недействительности

    Куда обратиться?

    Оспорить договор купли-продажи возможно только в судебном порядке. Для того чтобы подать исковое заявление с просьбой вернуть имущество или денежные средства нужно обратиться в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости.

    Срок исковой давности

    Законодательством (ст. 181 ГК РФ) определены сроки исковой давности:

    • 1 год предусмотрен для оспоримых сделок (с того момента, как нарушение было выявлено).
    • 3 года для фиктивных и противозаконных (ничтожных) сделок.
    • 10 лет допускается для третьих лиц, с того момента как ими были получены сведения о противозаконности (если они не могли подать иск раньше, так как находились от места проведения сделки достаточно далеко).

    Правила составления заявления в суд

    От правильности и грамотности составления искового заявления во многом зависит восприятие судом заявителя и перспективы его дела в целом. Если же иск написан неправильно, то суд может отказаться его принимать.

    Дата составления заявления должна совпадать с датой подачи всех документов.

    В данном заявлении обязательно должны быть указаны следующие пункты:

    1. Подробная техническая и адресная информация об объекте недвижимости и обеих сторонах сделки (адреса, подробные паспортные данные, место работы, номера телефонов и т.д.).
    2. Основания, по которым оспаривается сделка (вместе с доказательствами).
    3. Конкретная просьба, которую нужно четко сформулировать: вернуть права на квартиру или вернуть деньги.
    4. Паспортные данные тех свидетелей, которые на суде смогут подтвердить незаконность сделки.
    • Скачать бланк искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры недействительным
    • Скачать образец искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

    Список доказательств и документов

    Необходимо подготовить следующие документы:

    При подаче искового заявления имущественного и неимущественного характера в суд необходимо будет уплатить госпошлину, размер которой определен Налоговым Кодексом – 6 тысяч рублей (п.2 ст. 333.21 НК РФ).

    В ситуации, когда это сделать невозможно (возвратить полученное в натуре), то возмещается его стоимость (производится денежная компенсация). В случае если выяснится, что одна из сторон имела противоправный умысел, то суд вправе применить меры, которые предусматривают конфискацию.

    В итоге можно сделать вывод, что договор купли-продажи можно признать недействительным при наличии определенных оснований. Например, если оформлялся он с нарушением законодательства, если не исполнены обязательства сторон (согласно договора) или же выяснились неизвестные обстоятельства. Пострадавшая сторона может оспорить данный документ, подав исковое заявление в суд. Очень важно, чтобы участники сделки были правомочны.

    Источник: http://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie/priznanie-dogovora-nedejstvitelnym.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.