Как правильно купить и проверить квартиру на вторичном рынке

Содержание

Покупка квартиры на вторичном рынке – советы экспертов

Выбирая из множества вариантов, проверяя внешний вид квартиры и её технические характеристики, исправность систем коммуникации, инфраструктуру и месторасположение, следует не забывать о проверке документов. Для этого необходимо знать все этапы оформления, правила и порядок действия. Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно разделить на поиск недвижимости, проверку документов, заключение договора после согласования условий и регистрацию сделки в государственных органах.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует иметь представление о том, на что нужно обратить внимание, где может быть подвох, а также учитывать возможные риски.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Проверка документов

При покупке квартиры на вторичном рынке, следует попросить предоставить все имеющиеся на данный объект недвижимости документы. В первую очередь нужно проверить:

Что узнать дополнительно

Если в квартире была проведена перепланировка, следует проверить, узаконена ли она и есть ли на неё разрешения. Препятствием к заключению сделки это не станет, но повлечёт за собой немало денежных вложений и времени на узаконивание.

Нюансы договора

Сумма за квартиру должна быть прописана цифрами и словами, с указанием денежной единицы, которая после подписания договора не может быть изменена. От нее будет зависеть налог. Если продавец настаивает на том, чтобы указать намеренно меньшую сумму, избегая высокого налога, соглашаться и делать поспешные решения не стоит. Для покупателя это не играет никакой роли, а вот покупатель при обнаружении такого обмана существенно пострадает.

Причины для аннулирования сделки

Соблюдая порядок покупки жилплощади на вторичном рынке, важно учитывать причины, по которым сделку могут аннулировать в судебном порядке. Чтобы уберечь себя от возможных неприятностей, необходимо соблюдать определённые условия при проверке и составлении документов. Покупатель должен быть убеждён в том, что:

Заключение сделки

После того как были согласованы условия и составлены все необходимые документы, приходит время подписать договор. Сделка осуществляется только в присутствии всех её участников. Если покупатель или продавец по каким-то причинам не может лично присутствовать, необходимо оформить у нотариуса доверенность на другого человека, который будет действовать от имени и в интересах доверителя. В документе должны быть указаны все полномочия доверенного лица.

Каждый из участников должны иметь при себе паспорт. Также можно подписать договор в присутствии нотариуса, который проверит правильность всех документов и удостоверит подписи сторон. Это служит дополнительной гарантией, как для покупателя, так и для продавца.

Регистрация договора купли-продажи квартиры необязательна. Однако необходимо зарегистрировать новые права собственности в местном учреждении Росреестра. Данная услуга оплачивается покупателем.

Передача денежных средств

К пункту передачи денежных средств также следует отнестись ответственно. В договоре должна быть указана не только сумма, но и способ её передачи продавцу. Стороны могут договориться об оплате сразу после подписания сделки или назначить точную дату. Также можно внести оплату раньше, но такое встречается редко.

Не рекомендуется производить оплату наличными, хотя это не возбраняется. Если такой вариант наиболее удобен для сторон, нужно составить расписку в получении денег. Пишет её продавец собственноручно, в присутствии свидетелей.

Оплата безналичным платежом производится через отделение банка и является более надёжной. В этом случае деньги переводятся на счёт продавца в его присутствии.

Самым надёжным вариантом считается оплата с помощью банковской ячейки. В неё покупатель кладёт нужную сумму, а после заключения договора продавец с ним и своим паспортом идёт в банк и забирает из ячейки деньги.

Оплату желательно производить после получения нового свидетельства о праве собственности. До этого момента продавец имеет право расторгнуть сделку, и покупатель останется ни с чем.

Возможные риски

Как правильно купить и проверить квартиру на вторичном рынке

При обращении за помощью к риелторам, нужно внимательно проверить договор относительно пунктов ответственности компании, предоставляющей свои услуги.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Источник: http://pravonedv.ru/kvartira/pokupka/vtorichka.html

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке


Сделки по недвижимости, пожалуй, одни из самых сложных. Это вызвано как крупными суммами денег, которые в них участвуют, так и стабильно высоким спросом на жилье и желанием продавца поскорее продать собственность.

Покупка квартиры – дело очень непростое и ответственное. Особенно если встает вопрос о приобретении квартиры на вторичном рынке. Здесь клиента поджидает множество «подводных камней», которое мы и рассмотрим в нашей статье.

Прежде всего, Покупатель должен хорошо представлять себе как правильно купить квартиру на вторичном рынке и чего именно стоит опасаться.

Итак, мы рассмотрим существующие факторы риска:

Теперь по порядку рассмотрим подробнее каждую группу.

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке

Многие из этих аспектов могут потянуть за собой длительные и неприятные судебные разбирательства, поэтому прежде, чем заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, постарайтесь провести максимальную проверку.

Проверка квартиры на вторичном рынке

Итак, если все юридические факторы были учтены и не вызвали нареканий, не спешите заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке.

Отнеситесь внимательно к осмотру квартиры, не ограничивайтесь беглым взглядом на планировку комнат и метраж квартиры. Ваша невнимательность может стоить Вам как административного штрафа, так и капитального ремонта.

На чем стоит заострить свое внимание?

Безопасность покупки квартиры на вторичном рынке

  • В Ваших интересах не отступать в документации от фактического положения дел. Часто продавцы предлагают указать в документах стоимость, которая является ниже фактической. Это связано с их желанием сэкономить на налоге с продажи. С точки зрения покупателя это невыгодно. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ покупатель может вернуть часть стоимости квартиры в виде подоходного налога (имущественного вычета).
    Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.
  • Пользуясь услугами риэлтерского агентства, обратите внимание на прописанную в договоре ответственность риэлтора.
  • Как обезопасить процесс передачи покупателю денежных средств? Подумайте о безналичном расчете. Сегодня банки предлагают аккредитив. Его суть состоит в том, что Продавец открывает на свое имя счет в банке, куда Покупатель переводит средства. Деньги будут доступны Продавцу только после предоставления в банк определенных документов, подтверждающих заключение сделки. Подробности этой процедуры Вы сможете узнать в Вашем банке.
  • Если Вы решили проводить операцию с наличными деньгами, то можно арендовать у банка ячейку. В присутствии банковского служащего деньги кладутся в ячейку, проверяются на подлинность и пересчитываются. Вы можете заранее оговорить, когда наличные будут доступны Продавцу, и какие документы он должен будет предоставить банку в подтверждение совершения сделки.

Подумайте, будете ли Вы вносить задаток или аванс.

Обратите внимание, что эти понятия имеют принципиальные различия.

Также задаток может вернуться Покупателю в удвоенном размере, все зависит от того, по чьей вине не состоялась сделка.

Советы покупке квартиры на вторичном рынке

Как правильно купить и проверить квартиру на вторичном рынке

  1. Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
    • Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
    • Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.
    • Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
    • Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
    • Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
    • Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке «вторички» на юридическую «чистоту». В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.
    • Убедитесь сами в юридической «чистоте» квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.
    • Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.
    • Что должно насторожить?
      • Очень низкая цена на квартиру.
      • Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
      • Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
      • Сокрытие информации о собственнике.
      • Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.
      • Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
      • Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
      • И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.

      Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.

      Источник: http://www.papajurist.ru/real-estate/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

      Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

      О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова.

      Основная задача проверки

      При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

      Как проверить квартиру?


      1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

      Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

      Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

      Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

      На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

      2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

      3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

      4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

      По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

      5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

      Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

      Как правильно купить и проверить квартиру на вторичном рынке

      Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

      6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

      Как проверить собственника?

      1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

      Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

      2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

      Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

      3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

      Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

      4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

      Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.


      5. Запросите согласие органов опеки.

      Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

      6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

      Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

      7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

      Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

      8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

      Как правильно купить и проверить квартиру на вторичном рынке

      Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

      Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

      Источник: http://www.domofond.ru/statya/kak_pokupatel_dolzhen_proverit_vtorichnuyu_kvartiru/7147

      Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

      Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, нужно уделить внимание этим вещам.

      Любая квартира на вторичном рынке имеет историю. Перед покупкой её нужно проверять, чтобы потом не было неприятностей. Это не шутки: если суд признает сделку недействительной, вас на законных основаниях могут выселить. Например, если продавец оказался мошенником и продал вам чужую квартиру или внезапно объявились обделённые наследники.

      История квартиры проверяется по документам. Расскажем, на что обращать внимание, куда смотреть и в каких случаях отказываться от сделки.

      Чек-лист для проверки

      1. Собственник квартиры

      Продать квартиру может только собственник или доверенное лицо. Поэтому нужно проверить, действительно ли продавец владеет жильём. Такая информация есть в выписке из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

      Документ можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, даже если вы не собственник квартиры.

      На что обратить внимание:

      1. Если в выписке прописано несколько собственников, нужно их согласие на продажу квартиры. Иначе после покупки один из бывших владельцев может заявить о своих правах. Суд признает такую сделку недействительной.

      2. Если собственник женат/замужем, нужно получить согласие второго супруга на продажу.

      Рассмотрим простой пример. Алексей — собственник квартиры. У него есть жена Анна. Они купили квартиру, когда поженились. Хотя официально хозяин квартиры Алексей, Анна тоже имеет на неё право, поскольку это совместно нажитое имущество. Поэтому без нотариального согласия Анны купить квартиру нельзя: она может оспорить сделку в суде и выиграет.

      Дата брака есть в паспорте Алексея, дата покупки квартиры — в выписке ЕГРП. Сверить данные несложно.


      3. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, нужно получить от продавца разрешение органов опеки на продажу квартиры. В ином случае госорганы могут оспорить сделку.

      Кроме того, у хозяина квартиры должен быть документ, на основе которого квартира стала его собственностью: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации, мены.

      2. Предыдущие сделки с квартирой

      Чтобы проверить их, попросите у продавца расширенную выписку ЕГРП. В ней есть информация о людях, которые владели квартирой раньше. Важно понять, на основании каких сделок квартира переходила в собственность.

      Если сделки шли одна за другой в течение года, за этим может скрываться схема мошенников. Они продали квартиру по поддельным документам и скрывают следы.

      Как правильно купить и проверить квартиру на вторичном рынке

      Вы проверили текущего собственника, с ним всё в порядке. А два покупателя назад квартиру продали мошенники. Когда объявляется настоящий собственник, суд отменяет все сделки. Квартира остаётся за первым владельцем. Новые хозяева оказываются без жилья и без денег.

      Если продавец не собственник квартиры, у него должна быть доверенность от хозяина жилья. Ничего противозаконного в этом нет, но стоит тщательно проверять документы перед такой покупкой.

      Бывает, что мошенники подделывают доверенность и продают чужую квартиру, в то время как настоящий хозяин находится в длительной командировке. Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты.

      Иногда мошенники получают доверенность у недееспособного человека и тоже продают квартиру. Родственники узнают о сделке и подают в суд. Суд признаёт договор купли-продажи недействительным из-за недееспособности хозяина. Квартира остаётся у него в собственности, вы оказываетесь на улице, мошенники — на Мальдивах. Чтобы не допустить подобного, необходимо связаться с хозяином квартиры и попросить у него справки от нарколога и психиатра.

      Информация о том, кто прописан в квартире, есть в архивной выписке из домовой книги. Её получает собственник. На момент покупки в квартире никто не должен быть прописан, но в качестве исключения можно указать в договоре условие, когда бывшие хозяева снимутся с регистрационного учёта.

      Хотя и здесь много тонкостей. Например, если квартиру приватизировали, какой-то из собственников мог отказаться от участия в приватизации. В этом случае он имеет право пользоваться жильём после продажи. Такого человека не получится выписать даже с помощью суда. То же касается и детей: если они не участвовали в приватизации и на это не было разрешения органов опеки, сделку могут отменить.

      Эти подробности есть в выписке из домовой книги. Если не проверить такие мелочи, можно купить квартиру с зарегистрированными жильцами. Если возникают сомнения, лучше обратиться к юристу.

      Проверьте, не является ли квартира залогом. Эта информация есть в расширенной выписке из ЕГРП, которую выдают собственнику жилья. Только помните о сроке годности такой выписки. Например, суды принимают справки, полученные не позже месяца назад. Специалисты по недвижимости рекомендуют доверять выпискам, которые выданы не позже двух недель назад.

      Также стоит узнать, не ведётся ли в отношении продавца и его супруга процедура банкротства. Здесь можно узнать о вынесенных решениях арбитражного суда, здесь — о делах, которые идут в настоящее время. На сайте ФССП проверьте, не ведётся ли в отношении собственника исполнительное производство. В этом случае судебные приставы могут арестовать его имущество, в том числе и квартиру.

      Рискованно покупать квартиру у собственника, которая досталась ему по наследству. Внезапно могут объявиться дальние родственники, которые оспорят сделку в суде. Пострадаете в итоге вы, а не наследник.

      Поэтому старайтесь не покупать квартиру, если она унаследована в течение трёх лет с момента сделки. За это время могут появиться дальние родственники и предъявить свои права на недвижимость. Чем больше времени прошло с момента наследования, тем лучше.

      Проверяйте документы продавца. Сверьте личные данные с документами на право собственности. Обратите внимание на страницу прописки. Если там много адресов, насторожитесь. Проверьте всё ещё раз. Если сомневаетесь, идите к юристу. Это лучше, чем лишиться квартиры и денег.

      8. Справки от нарколога и психиатра

      Попросите собственника предоставить их, чтобы убедиться в его дееспособности. Недееспособный не может осуществлять сделку. Это должен делать его опекун.

      9. Долги за капремонт

      Если бывший хозяин их не погасит, это придётся делать вам. Поэтому попросите у него квитанцию или возьмите справку в управляющей компании. Но это касается только долгов за капремонт. Электричество, вода и другие ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры.

      Полезные советы

      1. Прописывайте в договоре полную стоимость квартиры

      Если продавец под разными предлогами предлагает указать меньшую стоимость квартиры, не соглашайтесь. Если что-то пойдёт не так, вы сможете вернуть только ту сумму, что прописана в договоре.

      2. Сомневаетесь — идите к юристу

      Покупка жилья на вторичном рынке сопряжена со множеством рисков. В них нужно разобраться, иначе вы останетесь и без денег, и без квартиры. Если возникают сомнения, идите к юристу. Он разберётся и даст совет.

      3. Застрахуйте сделку

      Страховые компании предлагают оформить титульное страхование. Если вдруг что-то пойдёт не так и суд признает сделку незаконной, вы хотя бы не останетесь без денег и получите возмещение.

      Источник: http://lifehacker.ru/pokupka-zhilya-na-vtorichnom-rynke/

      Поделиться:
      Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.