Кадастровая и рыночная стоимость земли как они соотносятся

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

  • не реже, чем раз в 5 лет;
  • но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

  • расположение (район и местоположение внутри него);
  • состояние инженерных сетей;
  • инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  • категория и вид использования;
  • и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

  1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
  2. узнать эту информация на сайте данной организации;
  3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

  • определения размеров подоходного налога при продаже;
  • земельного налога;
  • установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  • установления арендных ставок на государственную землю;
  • при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Кадастровая и рыночная стоимость земли как они соотносятся

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  • окружение;
  • расположение в районе;
  • наличие зданий и строений;
  • наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  • экономическое положение в регионе;
  • удалённость от населённых пунктов;
  • транспортная доступность;
  • и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.


В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

Кадастровая и рыночная стоимость земли как они соотносятся

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  1. Задание на оценку.
  2. Описание самого объекта оценки и процесса.
  3. Анализ рынка.
  4. Основные факты и выводы.
  5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
  3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  3. Документы, на основании которых оно возникло.
  4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

Источник: http://law03.ru/land/article/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli

Кадастровая и рыночная стоимость земли как они соотносятся

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Для обозначения различий между кадастровой и рыночной стоимостями в первую очередь определимся со значением терминов.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, установленная исходя из тенденций рынка недвижимости в районе нахождения земельного участка (далее ЗУ) и в момент продажи.

Собственник имеет право назначать ее произвольно.

Однако, опытные экономисты считают, что целесообразно воспользоваться услугами профессионального оценщика, чтобы определить адекватное значение.

Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.

Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ-135. Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Методика установления

Перед проведением оценки публикуются официальные списки объектов, подлежащих анализу.


Составление таких перечней и установление кадастровой стоимости проводятся в соответствии с классификацией, состоящей из 17 пунктов.

При вычислении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

  • местонахождение;
  • категория земли;
  • коммуникации;
  • площадь;
  • наличие инфраструктуры.

Для того чтобы больше узнать об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Формирование цены

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости. Возможна также и самостоятельная оценка.

Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  • Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
  • Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
  • Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Кадастровая и рыночная стоимость земли как они соотносятся

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

  • Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
  • Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
  • Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

Влияние на расчет налога на землю

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.

Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка. Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть соответствующую статью на нашем сайте.

Возможность переоценки

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

  • изменении категории;
  • уменьшении площади;
  • наложении обременения;
  • порче земли;
  • смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Кадастровая и рыночная стоимость земли как они соотносятся

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о методах оценки и различиях между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.

В качестве подведения итогов следует отметить, что корректными считаются показатели, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%. Также допускается и их примерное равенство.

В случае же, если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственнику рекомендуется обратиться в кадастровую палату с запросом на ее пересмотр.

Источник: http://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/otlichiya-ot-rynochnoj

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница


Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок. Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Источник: http://law247.ru/land/rynochnaya-stoimost-uchastka/

Кадастровая и рыночная стоимость земли как они соотносятся

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Для совершения вышеперечисленных действий нужно знать стоимость недвижимости, будь то земельного участка, прочей земли, квартиры, дома. От этой стоимости будет зависеть цена, которую собственник имеет право запросить за своё недвижимое имущество. Также от этого показателя отталкиваются банки перед оформлением кредита, а также судебные решения в спорах о разделении имущества. Более того, важнейшим для государства показателем стоимости недвижимости (участка земли, квартиры, дома) является начисление налога.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Суть рыночной стоимости

Рыночная стоимость – понятие, пожалуй, знакомое практически всем. Она представляет собой определённую сумму, которая состоит из оценки обмена недвижимости. Иными словами, это наиболее вероятная цена на конкурентном рынке, которую можно дать конкретному объекту недвижимости, земельному участку. При этом, если речь идёт о купле-продаже квартиры, прочего объекта недвижимости, аренде, обе стороны должны быть максимально осведомлены о нём и действовать в своих интересах добровольно.

Суть кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – понятие сравнительно новое, однако вовсе не вытесняющее рыночную оценку. Устанавливается такая стоимость путём проведения экспертизы (оценки) сотрудниками кадастровой реестровой службы в установленном порядке. При этом учитывается целевое назначения квартиры, дома, земли, хозяйственного земельного участка, прочей недвижимости, а также сдачу в эксплуатацию, площадь.

Иными словами, реестровая стоимость представляет собой государственную оценку с внесением оценки в реестр.

Взаимосвязь и разница

Поскольку рыночная и кадастровая стоимость имеют разное соотношение друг к другу, реестровая цена всё же в некотором смысле отталкивается именно от рыночной цены. Об этом говорит уже тот факт, что при расчёте кадастровой оценки во внимание берётся средняя цена недвижимости по региону, а не между всеми. Разумеется, не в чистом виде, а с учётом законодательных норм и правил кадастра. Точно так же, помимо спроса, реестровая цена теперь учитывается при рыночной оценке.

Разница в этих двух оценках чувствуется в том, что рыночная цена имеет более общие характеристики и сильно зависит от спроса, а кадастровая делает акцент на ценовой политике каждого региона в отдельности. Поэтому не редко случается, что кадастровая цена может быть ниже рыночной, редко выше или равной, а это влияет на налог, который платит собственник. Зачастую такие моменты приходится оспаривать в судебном порядке.

Ещё можно выделить, что разница между рыночной и кадастровой стоимости основана на влиянии спроса с одной стороны и целевого назначения с другой.

Оценка недвижимости

На сегодняшний день любые действия относительно земельного участка, дачной земли, квартиры, дома, нежилого помещения, прочей недвижимости по закону невозможны без становления её на реестровый учёт и без расчёта кадастровой стоимости. Этими вопросами занимаются государственные органы, а именно Росреестр.

Обычно оценка проводится в течении тридцати дней после подачи заявления, а в течении последующих десяти дней должны быть утверждены все принятые решения по кадастровой стоимости.

Несмотря на то, что данный виджет используется для заказа платной выписки из ЕГРН, перед заказом вы можете совершенно бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта.

Установление и несоответствия

После того как кадастровая цена утверждена и внесена в базу Росреестра, она становится доступной для всех заинтересованных лиц.

Посмотреть и проверить в дальнейшем, во сколько она изменилась можно несколькими способами:

В случае, если кадастровая стоимость может быть выявлена ниже рыночной (выше бывает редко, равной тоже) или сведения внесены не верно, имеют отличия от внесённых в паспорт, собственник не согласен с расчётом суммы налога, он имеет право подать заявление в Росреестр для переоценки квартиры, земельного участка, прочей недвижимости.

Если после этого восстановить справедливость не удалось, имеет смысл подать иск в суд и оспорить решение государственного реестра. Суд установит окончательную сумму, сколько стоит оспариваемое имущество.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Источник: http://pravonedv.ru/obshhee/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.