Что такое тип продажи альтернатива частный риэлтор в москве

Содержание

Что такое "тип продажи альтернатива"?

Понятие "альтернатива в продаже квартиры"

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatusдругой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть "социально незащищенным собственникам").

Нотариальная форма договора

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки "прописаны" по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть "верхний покупатель" с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько "верхних покупателей" (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или "другие покупатели" (если они покупают квартиру в цепочке).

"Нижние продавцы" только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

"Средние" одновременно и продают, и покупают с вариантами:
— с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
— высвобождением денег или
— уложиться в деньги от продажи.

Сделки- "паровозы" являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые "пользователи")

Пользователи — лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. "Пользователи" могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире "внутри семьи" через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

Что такое тип продажи альтернатива частный риэлтор в москве

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски "невыхода" на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. "Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс." — такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег


ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

Источник: http://www.realtor-pro.ru/alternativa

В чем преимущества альтернативной сделки?

– Объясните, пожалуйста, условия альтернативной сделки. В чем ее преимущество? Услуги риелтора оплачиваются как за проведение одной сделки или считается проведение двух сделок – продажи и покупки отдельно?

Отвечает владелец и руководитель «Городского агентства недвижимости» (Серпухов, Московская область), президент Серпуховской гильдии риелторов, член Российской гильдии риелторов Любовь Голубева:

Альтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.

Альтернативные сделки — одна из национальных особенностей нашего рынка недвижимости. В большинстве стран жилье просто продают для того, чтобы затем приобрести новое. У нас срочная потребность в альтернативе связана с рядом причин, которых, справедливости ради, становится с каждым годом все меньше.

Даже при том, что сегодня есть услуги по временному хранению имущества из проданной квартиры, что любой дееспособный гражданин может сняться с регистрационного учета без одновременной постановки на учет по другому адресу, количество альтернативных сделок в общем обороте операций по купле-продаже недвижимости велико.

Альтернативные сделки риелторы всегда считают сложными. Их организация и проведение требуют большого количества времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который будет заниматься альтернативной сделкой. Чего стоит только пресловутый разъезд коммуналки, который тоже относится к альтернативной сделке!

Что такое тип продажи альтернатива частный риэлтор в москве

Для того чтобы безопасно и комфортно продать жилье с одновременным приобретением прав на другой объект, требуется учесть множество нюансов: если это продажа доли или имущества несовершеннолетнего, то рыночные стоимости объектов, их метражи, количество содольщиков ребенка, требования опеки по локации дома, проценту износа, состоянию квартиры.

Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то нужно организовать правильный порядок подписания и регистрации документов на объекты, предоставление документов в определенные сроки, подписание актов передачи объектов.

Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным. Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы.

Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов. И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон. Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Услуга недешевая и в разных регионах отличается по стоимости, но как бы ни были оформлены условия оплаты – отдельные суммы за «продажу» и за «покупку», расчет услуг по этапам выполненных и принятых работ, или общая стоимость риелторской комиссии — оплачивается она по факту выполнения всего заказанного объема услуг.

Этим договор «альтернативы» отличается от простых по покупке или продаже.
Любой специалист, который хоть раз занимался альтернативной сделкой, понимает, как много предстоит сделать на пути к результату, как много встретить препятствий и их преодолеть, просчитать расходы, спланировать этапы, учесть интересы всех сторон и провести две, а то и несколько сделок одновременно, поэтому комиссия за такую услугу обычно на 50-100% выше комиссии по обычной сделке купли-продажи.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

Что касается оплаты услуг риелтора, то это вопрос договоренности сторон. Безусловно, при проведении альтернативных сделок риелтор или юрист проделывают двойной объем работы, поэтому и оплата должна быть соответствующая.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Альтернативная сделка купли-продажи происходит, когда собственник продает свою квартиру и покупает себе другую взамен на деньги от продажи первой. Делается это одновременно, то есть обе сделки на квартиры проходят в один день, оба договора купли-продажи подписываются одновременно, и регистрация права собственности также происходит параллельно.

В альтернативной сделке покупки и продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой недвижимости является продавец первой).

На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости через куплю-продажу. К плюсам можно отнести:

  • удобство (при условии сотрудничества с грамотным юристом),
  • быстрота регистрации и въезда в новую квартиру.

Минусами таких сделок являются:

  • сложности в расчете и уплате налогов с продажи недвижимости,
  • трудность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и запросам клиента,
  • сложности в регистрации права собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не влечет такую же отмену в отношении других сделок в цепочке альтернативных сделок).


Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то обычно оплата идет за каждую сделку отдельно, но Вы можете рассчитывать на скидку, если одновременно оформляете несколько квартир.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

Под альтернативной сделкой подразумевается одновременное совершение двух и более взаимосвязанных сделок с объектами недвижимого имущества. Например, родители, у которых дети стали взрослыми, принимают решение о продаже своей квартиры и покупке взамен двух других квартир.

Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и взамен квартиры с маленькой площадью покупают с доплатой большую квартиру. Такая сделка тоже является альтернативной.

Обычно после того, как находится покупатель на продаваемую квартиру, ее собственники начинают подбирать себе взамен другую квартиру – альтернативу. Преимущество альтернативных сделок состоит в том, что они, как правило, заключаются одновременно, то есть без разрыва во времени. Это значит, что участники альтернативной сделки, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, а одновременно будут наделены правом собственности на другое жилое помещение.

Лица, совершающие альтернативную сделку, в меньшей степени подвергнуты рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменением курсов валют. Так, например, при резком повышении цен на недвижимость продавец всегда может подкорректировать цену на свою квартиру, чтобы ему хватило денежных средств для приобретения альтернативного жилья.

Что такое тип продажи альтернатива частный риэлтор в москве

Что касается оплаты услуг риелторов, то при сопровождении альтернативной сделки такая услуга является комплексной и фактически включает в себя сопровождение нескольких сделок. Поэтому такая услуга объективно должна стоить дороже, нежели сопровождение только продажи или только покупки недвижимости.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

К сожалению, сегодня нет единой стоимости риелторских услуг. Если Вы пользуетесь услугами агентства, то в нем используется тарификация либо составляется договор непосредственно с агентом. Услуга считается оказанной после приобретения новой квартиры и переезда туда новых собственников.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Альтернативная сделка проходит при условии одновременной продажи одной квартиры и покупки другого жилья, то есть альтернативной площади.

Такая сделка проводится, если продаваемая квартира является единственной, и собственники сразу переезжают на новое место. С мебелью также проблем нет: ее не нужно лишний раз отвозить на дачу, чтобы затем уже разместить в приобретенной квартире.

Еще один аргумент в пользу «альтернатив» – денежные расчеты. В цепочку включены несколько объектов, и покупатель квартиры, которая в свою очередь обменивается на другую площадь, закладывает деньги продавцу альтернативного варианта. Участие в денежных расчетах минимизировано, что удобно осторожным клиентам. Такая возможность есть у тех участников цепочки, которые одновременно продают и покупают недвижимость, равноценную по сумме.

Также можно быть уверенным, что при заказе услуги пакетной регистрации договоров на сделке и отсутствии зарегистрированного перехода права на альтернативную площадь квартира не будет продана и собственник не останется на улице.

Альтернативная сделка как риелторская услуга обычно обходится несколько дороже, чем простая продажа или покупка. Это связано с тем, что подобный формат работы включает в себя как минимум две сделки. Иногда в результате продажи квартиры собственники принимают решение о покупке нескольких объектов вместо одной квартиры.

Соответственно, агентство выполняет работу по продаже жилья и находит покупателей на площадь, осуществляет подбор альтернативных вариантов и ведет переговоры с их продавцами, оказывая в том числе содействие в передаче предоплаты. Далее следует проверка альтернативного объекта на юридическую чистоту и подготовка продаваемой квартиры к сделке.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/v_chem_preimuschestva_alternativnoy_sdelki/7252

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

○ Что такое альтернативная сделка?

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

○ Характеристика альтернативной продажи.

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

  • Покупатель первой квартиры.
  • Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
  • Продавец «альтернативной» квартиры.

✔ Альтернативная цепочка.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

○ Типичные риски продажи квартиры.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

  • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
  • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
  • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
  • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Что такое тип продажи альтернатива частный риэлтор в москве

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

✔ Несогласованность действий.

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.


Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

✔ Помощь нотариуса.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

✔ Соблюдать рекомендации риэлторов.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://topurist.ru/article/54093-alternativnye-sdelki-s-kvartiroj.html

Альтернативная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка – это гражданско-правовая процедура приобретения недвижимости, обусловленная созданием цепочки имущественных действий. Характеризуется привязанностью приобретения одного объекта к сбыту другого.

Что такое тип продажи альтернатива частный риэлтор в москве

Проводится за счёт финансовых вложений, полученных с продажи – в покупку недвижимости. Вовлекает в процедуру нескольких участников, предлагая варианты имущественной созависимости. Не противоречит условиям, предъявляемым Гражданским кодексом (гл.9) РФ.

Аналоги подобных гражданско-правовых действий уходят корнями в законодательство советских времён, когда единственно допустимыми процессами работы с недвижимостью оказывались варианты непосредственного обмена квартирами, совершающиеся их правообладателями.

В настоящее время используются в виду дефицита финансовых возможностей субъектов, для приобретения квартиры или иной недвижимости.

Современный рынок недвижимости допускает проведение мены. Но её эффективность снижена в сравнении с возможностями, получаемыми от приобретения. Число клиентов при покупке и продаже жилья существенно увеличивается в сравнении с обменом. Одновременная продажа становится гарантом проведения взаиморасчётов, компенсируя недостающую для покупки объекта сумму средств.

Купля продажа квартиры

Приобретение квартиры обозначенным способом отражает универсальные характеристики этой процедуры.

Покупатели занимаются поиском подходящего жилья, одновременно выставляя на торги старую квартиру. Им требуется скоординировать по времени моменты нахождения готовых вариантов приоритетных для приобретения квартир, с наличием клиента на покупку собственной квартиры.

Возникают отношения купли продажи, по типу обмена квартирами. Они отличаются от процесса мены, который требует предоставления большего пакета документации и представляется наиболее хлопотным. А в случае неравноценности объектов – дополнительных действий с денежной компенсацией.

Такое возможно, если покупатель старой квартиры заплатит наличными или получит кредит в банке, а продавец помещения, в которое вселяются участники указанных правоотношений, положит вырученные деньги на депозитный счёт или распорядится иным образом, не вкладывая их в приобретение недвижимости. Такие случаи считаются наиболее приемлемыми с точки зрения агентов рынка недвижимости.

Если правовая цепочка складывается из двух или трёх альтернативных сделок – процедура усложняется. Каждому участнику процесса требуется набор вариантов. Заинтересованным лицам следует держать обратную связь друг с другом практически постоянно, обговорив условия возврата аванса, оплаченного в виде гарантии за удержание объекта до момента сделки.

Созависимость данной ситуации приводит к тому, что каждое из звеньев имущественной операции требует полноценного функционирования. Участник, выпавший из процесса, приводит к разрыву всей правовой цепочки.

Так же дополнительные организационные действия предстоят альтернативщикам, меняющим населённый пункт или регион проживания.

По преимуществу, такие операции совершают с целью улучшения жилищных условий. Это означает, что приобретаемое помещение потребует дополнительных вложений, после продажи старого жилья.

До момента совершения купли приобретателю нужно согласовать с банком вопрос об инвестировании его покупки (см. Квартира в ипотеку). Кредитору так же потребуется время для проведения мониторинга эффективности вложений и кредитоспособности клиента.

Получается симбиоз не двойной, а тройной гражданской ответственности перед различными субъектами правовых отношений. После одобрения банком кредита, доступ к банковскому продукту сохраняется на протяжении четырёх месяцев.


Если в течение этого времени альтернатива не представится, заинтересованное лицо попадёт в условия форс-мажора. Это повлечёт разрыв в уже сложившихся договорённостях между участниками.

Если стороны одновременно оформляют кредит на приобретение нового жилья, следует воспользоваться одним и тем же банком. Это связано с местом оформления договора купли ипотечной квартиры, которой является банк.

Риски альтернативной сделки с недвижимостью

При одновременном проведении процедуры приобретения жилья, с продажей старого жилого помещения, требуется тщательно подготовить пакет документации для продажи и подобрать для приобретения объект, укомплектованный документацией полностью.

Иначе переданные (полученные) в качестве залога деньги утратятся безвозвратно (ст. 381 ГК РФ), если купчая не пройдёт регистрацию в Росреестре. Альтернативщик подвергается опасности попасть в данную ситуацию с двух сторон.

Риски усиливаются усложнённостью организации данной процедуры, если не удастся свести заключение обоих договоров по времени.

Иногда альтернативную куплю продажу разрывают по времени. Срыв покупки квартиры после запланированной продажи старой, допускает риск остаться без жилья. Альтернативщику придётся оплачивать съёмное жильё до момента нахождения нового варианта покупки, расходуя вырученные денежные средства. Особенно остро риски скажутся на финансовой благонадёжности семьи при переезде в другой город.

Если приобретение жилья признается судом оспоримой сделкой в силу титульных прецедентов или по иным причинам, альтернативная процедура правопреемства приобретёт вид стандартной продажи квартиры, получая её недостатки, но лишаясь таких преимуществ, как более свободный выбор из максимального числа доступных вариантов.

Этапы альтернативной сделки с недвижимостью

Заинтересованному лицу следует определиться с причинами притязаний на альтернативный вариант покупки. Взвесить преимущества, которые планируется получить. Попытаться предусмотреть риски, которые могут выявиться в случае незапланированных и не зависящих от воли инициатора, обстоятельств.

Подготовив пакет документации, требующийся для сбыта объекта, можно выставить квартиру на торги. Иногда целесообразно обратиться в компанию по торговле недвижимостью или риэлтору. При желании – заняться поиском вариантов самостоятельно.

Что такое тип продажи альтернатива частный риэлтор в москве

Если владелец проводит сбыт собственными усилиями, стоимость жилья определяется по аналогии с равнозначными объектами, выставленными на торги в районе расположения дома собственника.

Главная задача – найти покупателя, готового рассчитаться деньгами, а не посредством аналогично проводимой сделки. Допустимо вступить в контакт с альтернативщиком, при условии наличия покупателя на его квартиру.

Договорившись о продаже жилья, следует составить предварительный договор и получить аванс, положенный с учётом гарантий сохранения права продажи претенденту (ст.380 ГК РФ). После чего следует, не затягивая по срокам, подбирать вариант приобретения жилья.

С контрагентами сделки следует заключить договор о снятии с регистрационного учёта после прописки в новом жилье.

Найдя недвижимость для приобретения, требуется проверить её чистоту. Это можно сделать:

После проведения экспертизы, заключается гражданско-правовой договор. Альтернатива предусматривает одновременное подписание договоров сторонами.

Если договор определяет сделку равноценной – контрагенты проводят взаиморасчёты, исключая из финансовой схемы заинтересованное лицо. По преимуществу используется банковская ячейка, куда покупатель старой квартиры кладёт деньги, а продавец нового жилья забирает их после регистрации.

Если новая недвижимость стоит дороже, деньги доплачиваются в требующейся сумме переводом, передачей в присутствии свидетелей или кладутся в другую банковскую ячейку.

Начисление и оплата налога

Если проданная недвижимость находилась в собственности менее трёх лет, а её стоимость превышает один миллион, продажа облагается налогом (ст.567 ГК РФ, 217 НК РФ). Он составляет 13% с суммы, превышающей миллион.

Если владелец пользовался объектом в течение трёх лет, НДФЛ не предусматривается.

За приобретённую недвижимость заинтересованное лицо вправе затребовать имущественный вычет. Для этого требуются условия:

  • статус налогоплательщика РФ;
  • объект покупается не у близкого родственника (см. Покупка квартиры у родственника).

Имущественный вычет предусматривает возврат 13% стоимости приобретённого жилья. Выдаётся по распоряжению УФНС РФ, после подачи заявления и выдачи разрешения на возврат. Начисляться может за предшествующие и последующие налоговые периоды, из размера уплачиваемого государству налога.

Если проданная недвижимость находилась во владении менее трёх лет, допускается проведение налоговых взаиморасчётов.

Преимущества и недостатки альтернативной сделки с недвижимостью

В число преимуществ проведения альтернативной сделки входят:

  • Короткий по времени срок организации переезда в новое жильё.
  • Сохранение финансового ресурса семьи за счёт аналога мены объектами недвижимости, допускающими непосредственное вступление в фактическое владение.
  • Гарантии приобретения жилья, предоставленные договором сторон.
  • Допустимость использования кредитных средств.
  • Гарантия проведения взаиморасчётов между контрагентами сделок.

В качестве недостатков можно выделить:

  • Сложность организации процедуры, взаимная зависимость участников друг от друга.
  • Зависимость договорённостей от ситуаций, складывающихся у контрагентов.
  • Повышенная степень рисков при вмешательстве объективных обстоятельств.

Источник: http://myestate.club/sdelki/sdelka-s-nedvizhimostyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.