Аккредитив при покупке недвижимости

Содержание

Аккредитив при покупке недвижимости. Договор аккредитива

Покупка недвижимости относится к категории операций с большим риском, поэтому продавец может потребовать совершать сделку только с использованием аккредитива. Это вполне объяснимо, так как расчеты с использованием такой системы – это самый надежный вариант для обеих сторон. Именно поэтому требуется подробно рассмотреть не только, что это такое, но и как оно работает в реальности.

Сделки с недвижимостью

Если рассматривать такой вид взаимодействия в наиболее упрощенной форме, то покупатель покупает объект, платит за него деньги, а продавец продает его по цене, на которой было достигнуто соглашение, и получает деньги. Тут все довольно просто, однако есть определенные нюансы.

Важно понимать, что сделка купли-продажи будет признана состоявшейся исключительно в случае успешной регистрации договора купли-продажи в соответствующих регистрирующих структурах. Вполне реальна такая ситуация, когда договор подписан, и даже отнесен покупателем в органы регистрации, но тут продавец передумал продавать свою недвижимость. Он направляется в Росреестр, чтобы забрать заявление о намерении реализовать недвижимость.

В таких случаях возникает проблема, особенно если на этот момент деньги уже были переданы продавцу. Для их возврата потребуется обращаться в суд, что является довольно длительным и затратным делом. Тут получается ситуация, когда и заплатить сразу нельзя, но и не отдать деньги тоже не получится, ведь у продавца не будет гарантии, что покупатель после регистрации отдаст деньги. В этом случае для обеих сторон велик риск остаться как без денег, так и без квартиры.

Общая характеристика

Практическое применение

Если говорить о том, как применить аккредитив при покупке недвижимости, то тут есть определенные особенности. Схема расчетов в данном случае выглядит определенным образом. Между покупателем и продавцом оформляется договор о том, что для взаиморасчетов по сделке будет использоваться именно такая форма. Договор аккредитива содержит всю информацию о том, какие будут использованы условия оплаты и способы извещения сторон, а также реквизиты участников сделки.

Покупатель должен обратиться в банк, который его обслуживает, чтобы оформить там аккредитив. В обслуживающем банке продавца тоже открывается специальный счет. На него банком покупателя будут перечислены финансовые средства со счета его клиента. Получается, что средства на аккредитивном счете продавца обычно находятся еще до начала оформления сделки. В этом и состоит суть защищенности для обеих сторон.

Как получить средства

Денежные средства для продавца станут доступными только тогда, когда будет завершена сделка купли-продажи, а в банк будут предоставлены все необходимые для ее подтверждения документы. Если сомнений в их законности, правильности и достоверности не возникнет, то банком продавца будут списаны средства с аккредитивного счета на счет клиента.

Необходимое документарное подтверждение

Такой тип сделок, как покупка недвижимости, предполагает предоставление договора купли-продажи дома или квартиры, который прошел процедуру государственной регистрации. Некоторыми банками запрашиваются выписки из единого государственного реестра прав, которые подтвердят право собственности покупателя на купленную недвижимость. При нахождении счетов продавца и покупателя в одном и том же банке схема становится значительно проще.

Преимущества аккредитива

Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то тут имеется целый комплекс преимуществ для обеих сторон сделки. Для продавца это будет гарантия получения денежных средств в полном объеме от покупателя. Деньги будут находиться на аккредитивном счете покупателя уже на момент заключения сделки, поэтому он будет уверен в их сохранности. Банк гарантирует оплату в том случае, если продавец представит все требуемые документы и будет соблюдать условия аккредитива.

Покупатель может рассчитывать на полную гарантию сделки: если по каким-то причинам сделка не состоится, то возврат денежных средств будет произведен в полном объеме. Если продавцом не будет выполнено хоть одно условие аккредитива, то платеж банком не будет произведен.

Покупка недвижимости с использованием аккредитива позволяет не вносить предоплату или оплачивать сделку по частям.

Безналичный способ взаимодействия является безопасным и удобным.

Недостатки аккредитива

При том что такая форма взаиморасчетов имеет целый комплекс положительных моментов, есть тут и определенные недостатки. Документооборот довольно сложен, так как на каждом этапе сделки требуется его тщательный контроль. Оформление договора аккредитива и проведение операций по нему обычно сопровождается необходимостью оплаты комиссии. Обычно ее сумма зависит от суммы сделки.

Почему не используется

Связано это со многими моментами. Внесение клиентом средств в банковскую ячейку производится тайно, то есть он не разглашает банку ее содержимого. В этом случае у продавца не может быть уверенности в честности покупателя. И в этом случае банк не несет никакой ответственности, даже если уже будет заключен договор купли-продажи. Аккредитив в этом случае защищает обе стороны, так как кредитное учреждение несет ответственность за любые нарушения при оформлении сделки.

Аккредитив при покупке недвижимости

Применение при покупке недвижимости аккредитивной формы расчетов признается специалистами хорошим вариантом. Банки заинтересованы в успехе проводимой сделки, поэтому тщательно будут следить за ней на каждом этапе.

Источник: http://fb.ru/article/177224/akkreditiv-pri-pokupke-nedvijimosti-dogovor-akkreditiva

Аккредитив — банковская гарантия и замена ячейки

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив — это специально созданный счёт в банке, на который покупатель, вознамерившийся приобрести недвижимость, переводит свои деньги. Средства с аккредитива поступят продавцу только после предоставления им банку копии договора купли-продажи и выписки из Росреестра о переходе прав собственника. Таким образом получить деньги продавец сможет только после полного юридического оформления покупки объекта и его регистрации.

Гарантом безопасности финансовой стороны соглашения выступает банк.

Риск потери средств при покупке недвижимости

Осуществить на практике такого рода расчёт, если доверия между сторонами нет, трудно. Самая распространённая схема:

  • покупателем обычно выплачивается задаток продавцу;
  • затем подписывается договор купли-продажи у нотариуса;
  • в присутствии нотариуса, зачитавшего договор сторонам, осуществляется передача ключей и денег;
  • сделка регистрируется в ЕГРН, и права на объект недвижимости переходят от бывшего владельца к покупателю.


Это одна из распространённых схем проводимых афер с квартирами, поэтому цены лучше не занижать, несмотря на уговоры продавца.

Внимание! Аккредитив не защищает от афер с квартирами, если сделка будет признана недействительной уже после её совершения и регистрации новых прав собственности. Если деньги уже переведены продавцу, банк не в силах обязать вернуть их обратно.

Если сделка аннулирована до того, как предъявлена выписка из ЕГРН в банке, покупателю недвижимости следует сразу известить об этом в банк и подать документы на вывод своих средств с аккредитива.

Как работает банковский аккредитив при покупке квартиры

Покупка квартиры при помощи аккредитива: последовательность действий

Решить об использовании аккредитива стороны должны ещё на стадии предварительного соглашения. Обычно желание прибегнуть к этой небесплатной банковской услуге выказывает покупатель. Метод расчета (банковский аккредитив) должен быть указан в договоре купли-продажи.

Покупателю нужно вначале завести собственный счёт в том банке, где будет открыт аккредитив (это необходимо в случае возврата денег при несостоявшейся сделке). Для открытия аккредитивного счёта пишется заявление, в котором указываются:

Формы и срок открытия аккредитива

Аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив может быть:

  • безотзывным;
  • покрытым;
  • подтвержденным (или нет);
  • с красной оговоркой и др.

Разберемся, что такое аккредитив при покупке безотзывной.

При безотзывной форме плательщик, то есть лицо, переходящее деньги на аккредитивный счет, не может их отозвать без согласия получателя.

То есть завести аккредитив, а потом просто так с бухты барахты отменить его, если что-то не понравится покупателю, будет нельзя. Ничего страшного не произойдёт. Деньги все равно при несостоявшейся сделке будут возвращены покупателю, но по окончанию срока действия аккредитива.

  • Покрытый аккредитив представляет собой счёт, с которого средства получателю переводятся сразу, но при этом получить его можно только после предоставления документов, являющихся основаниями для открытия аккредитива.
  • Подтвержденный А. — банк-исполнитель выплачивает аккредитив, не дожидаясь поступления средств со счета плательщика с банка эмитента
  • Аккредитив с красной оговоркой — получатель получает аванс до открытия А., то есть до наступления условий выплаты.

Срок открытия аккредитива обычно составляет неделю с момента обращения получателя, то есть продавца. Это время необходимо банку, чтобы проверить все предоставленные документы, ведь если что не так, он будет нести ответственность за нарушения, допущенные им при оформлении аккредитива. Таким образом покупатель получает дополнительные гарантии по документации на жильё.

Однако на надо забывать о том, что ответственность за результаты договора купли-продажи, банки не несут. То есть, если судом сделка будет расторгнута, отвечать за это банк не будет.

Стоимость аккредитива

  • Открытие аккредитива будет стоить покупателю примерно 0.1 — 0.2% от его суммы.
  • Также не бесплатной будет проверка документов получателя-продавца.
  • Некоторые получатели желают получить аккредитив наличными. Банки идут навстречу, но процедура обналичивания очень дорога и может составлять от 1 до 10% от получаемой с аккредитивного счёта суммы: 10% от суммы А. за обналичивание получатель уплатит, если сумма больше 5 млн., и деньги снимаются ранее, чем через месяц.

(В данной главе приведены расценки Сбербанка).

Заключение: плюсы и минусы аккредитива при покупке недвижимости

Аккредитив при покупке недвижимости

Плюсы:

  • Аккредитив при покупке квартиры облегчает расчёт сторонами и уменьшает финансовый риск сделки.
  • Гарантия правильности оформления купли-продажи повышается, благодаря участию банка.
  • Нет нужды пересчитывать наличные.


Минусы:

  • Дополнительные затраты для покупателя и продавца — аккредитив довольно дорогое удовольствие.
  • Оформление в банке, указания срока действия аккредитива, время открытия — все это существенно усложняет и удлиняет период получения денег от продажи.
  • Трудоемкая процедура возврата денег покупателем, если сделка не состоится, особенно при безотзывной форме.

Аккредитив при приобретении недвижимого имущества, если у него не один собственник, а также при альтернативных продажах, применять трудно.

Источник: http://moezhile.ru/novostrojki/akkreditiv.html

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Чтобы при покупке недвижимости не возникло ненужных рисков, клиенты нередко обращаются в банк и пользуются услугой так называемого аккредитива. Это специальный вид банковской операции, в результате которой продавец получит на руки деньги только после окончательной регистрации документов и оформлении права собственности на нового владельца. О преимуществах и стоимости услуги в разных банках подробно рассказывается далее.

Как работает аккредитив: пошаговая инструкция

Очевидно, что основной риск при приобретении новой квартиры, дачи, загородного дома или любого другого недвижимого объекта состоит в том, что впоследствии могут возникнуть проблемы с:

  • передачей денег от покупателя продавцу;
  • регистрацией права собственности.

Аккредитив при покупке недвижимости

Например, может оказаться, что в квартире прописан несовершеннолетний или же она была приобретена по материнскому капиталу, поэтому ребенок имеет право на свою определенную долю и т.п. Поэтому, чтобы избежать возможного мошенничества недобросовестного продавца, целесообразно обратиться в банк, который выступит посредником сделки купли-продажи. В этом и состоит суть услуги.

В общем виде схема банковской операции следующая:

  1. Покупатель (в данном случае он выступает аппликантом) и продавец (он является бенефициаром) заключают обычный договор, в котором указывается, что расчет будет производиться с аккредитивом (при посредничестве банка). После этого покупатель обращается в банк и подает заявление для того, чтобы оформить эту услугу.
  2. Одновременно покупатель вносит всю нужную сумму за квартиру или другой объект недвижимости, которая предусмотрена по договору. Эта сумма кладется на специальный счет и пока остается в банке.
  3. Затем покупатель уведомляет продавца о том, что он уже положил сумму на счет, т.е. открыл аккредитив.
  4. После этого продавец передает все необходимые документы на квартиру, а покупатель регистрирует право собственности в местном отделении Росреестра. Сделка проводится при личном участии обеих сторон; допускается участие представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.
  5. Наконец, только после этого продавец приходит в банк, предоставляет соответствующие документы и получает со счета всю сумму сразу. Сделка купли-продажи и услуга аккредитива при покупке недвижимости с этого момента считаются исполненными в полном объеме.

Виды аккредитива

Организовать продажу объекта при официальном посредничестве банка могут любые лица:

  • частные граждане;
  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие организации;
  • некоммерческие объединения;
  • представители государственных и муниципальных органов.

Таким образом, физическому лицу можно осуществить покупку квартиры или другой недвижимости и воспользоваться при этом аккредитивом для гарантии чистоты всех расчетных операций. Прежде чем обращаться в банк, полезно получить общее представление о том, какие именно виды аккредитивов существуют, чтобы подобрать для себя наиболее оптимальный:

Выделяют и многие другие виды аккредитива (например, покрытый и непокрытый, с красной оговоркой, кумулятивный и некумулятивный), однако они не используются в практике при покупке недвижимости частными лицами.

Преимущества и недостатки услуги

Если регистрации сделки прошла, это говорит о признании ее законности со стороны государства. Поэтому фактически и юридически только с этого момента операцию купли-продажи можно считать совершенной в полном объеме. А значит, и передача денежных средств также возможно только после регистрации. Поскольку аккредитив позволяет соблюсти именно такую последовательность действий, в этом и состоит его основная польза. Общие плюсы и минусы описаны в таблице.

  • дополнительные расходы на банковскую комиссию;
  • необходимость дополнительного ожидания, оформления документов


  • гарантия юридической чистоты объекта;
  • гарантия получения объекта (продавец не может уклониться от сделки)

Очевидно, что юридические гарантии, которые возникают в результате использования аккредитива при покупке недвижимости, дают существенно больше преимуществ, чем недостатков. Поэтому продавец и покупатель в каждом конкретном случае должны сами принять ответственное решение: подвергать себя опасности и экономить на этой банковской услуге или же обеспечить себе юридическую чистоту сделки со всеми вытекающими отсюда плюсами.

5 рисков, которые нейтрализует банк-посредник

Аккредитив при покупке недвижимости

При совершении любой операции с недвижимостью обе стороны, к сожалению, подвергаются определенным рисками, которые можно и нужно предвидеть заранее. Особенно это важно в тех случаях, когда речь идет о суммах, которыми недопустимо рисковать (например, продажа единственного жилья с целью покупки новой квартиры или дома).

Если обратить внимание на общую схему сделки, нетрудно понять, что само по себе подписание договора купли-продажи и достижение полного согласия между сторонами (пусть даже и подтвержденного письменного) еще не гарантирует чистоты всех операций по проведению расчетов.

Очевидно, что проблемы с проведением расчета могут возникнуть между этапами 3 и 5. Например, покупатель передал квартиру, а продавец отказывается рассчитаться, найдя «вескую» причину. Или же наоборот: продавец рассчитался, но покупатель отказался от сделки. Таким образом, применение аккредитива позволяет устранить такие риски:

Аккредитив и банковская ячейка

В некоторых случаях стороны сделки предпочитают арендовать в банке сейф (ячейку), которая часто стоит дешевле услуги оплаты по аккредитиву. Существенные отличия между ними состоят в следующем:

  1. Ячейка предполагает только наличный расчет – можно хранить и сами деньги, и документы (расписка о вручении, договор купли-продажи и другие).
  2. Аккредитив же – это операция по безналичному расчету. К тому же в этом случае банк обязательно запрашивает документы о государственной регистрации, после чего продавец может забрать свои средства.

С точки зрения безопасности именно аккредитив имеет преимущества перед ячейкой, поскольку:

Стоимость и условия услуги в Сбербанке

Сбербанк оказывает посреднические услуги при операциях с недвижимостью – как за наличный (безналичный) расчет, так и при покупке в ипотеку. Схема действий при этом ничем не отличается.

Среди преимуществ обращения именно в этот банк можно назвать такие:

  1. Низкая стоимость – от 1500 рублей.
  2. Оформление документов в течение нескольких минут и проведение сделки за 1 день даже в тех случаях, если территориально покупатель и продавец находятся в разных городах.
  3. Гарантия совершения сделки и корректной передачи средств: Сбербанк является крупнейшим и наиболее надежным банком РФ.
  4. Расширенная сеть отделений (филиалов) позволяет провести операцию практически в любом регионе и районе страны.

Источник: http://2ann.ru/chto-takoe-akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti/

Как открыть банковский аккредитив при покупке квартиры

Аккредитив – виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу. Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника. Несмотря на наличие минусов, у данной формы взаиморасчета есть важное преимущество – продавец гарантированно получит полную оплату по договору, если добросовестно выполнит его условия, и цена за это будет невелика.

Что такое банковский аккредитив

Аккредитив при покупке недвижимости

При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными. Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.

Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней. С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так. Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.

Аккредитив – это безналичная «ячейка». В банке открывается специальный аккредитивный счет (эта функция возлагается на приобретателя жилья), куда поступает денежная сумма за совершенную покупку. Затем она перечисляется на корреспондентский счет банка-исполнителя. Обычно это банк, где открыт счет продавца недвижимости. Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет, ему перечислят зарезервированные деньги на его банковский счет.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив. Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

Плюсы и минусы безналичного взаиморасчета

Соглашаясь на проведение сделки через аккредитивный счет, нужно представлять достоинства и недостатки подобного взаиморасчета.

Таблица 1. Преимущества и недостатки аккредитива

Виды аккредитивов


Аккредитив является финансовым обязательством банка. Он обязуется выполнить поручение покупателя: выдать деньги продавцу недвижимости на определенных условиях.

Есть несколько видов аккредитива:

Важно! При сделках с квартирой аккредитив только безотзывной. Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Стоимость «аккредитивной» сделки

Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.

Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
  • + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.

Несколько другие расценки заявлены банком «ВТБ 24»:

Аккредитив при покупке недвижимости

  • 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
  • 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
  • 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
  • 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.

«Промсвязьбанк» – еще одно топовое кредитное учреждение России. На своем сайте оно предпочитает называть аккредитив «электронной ячейкой» и предлагает гражданам воспользоваться ею всего за 2500 руб. (вне зависимости от размера вносимой суммы).

Особенности совершения сделки

Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:

  • составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
  • подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.

В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:

Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными. Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика). Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.

Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Источник: http://yakapitalist.ru/imushhestvo/akkreditiv-pri-pokupke-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.